Систематизация объектов недвижимости по категориям и видам разрешенного использования не смогла учесть все требования, предъявляемые к их безопасному и эффективному использованию. Это было вызвано прежде всего разнообразием типов объектов недвижимости, а также многочисленными нормативными требованиями предъявляемыми к их эксплуатации.
С целью создания необходимых условий для правильной и безопасной эксплуатации объектов недвижимости, а также минимизации рисков негативного влияния на окружающую среду в результате хозяйственной и иной деятельности было введено понятие охранная зона объекта недвижимости, которое в дальнейшем было обобщено и расширено до понятия зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в которую вошли охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромные территории, иные зоны, всего порядка 28 видов [1, 3].
В настоящее время в Российской Федерации установлены следующие зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) [1]:
1) зоны охраны объектов культурного наследия [10];
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) [9];
4) охранная зона железных дорог [11];
5) придорожные полосы автомобильных дорог [8];
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи [12];
8) приаэродромная территория;
9) зона охраняемого объекта [15];
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;