За последние 25 лет земельное законодательство претерпело существенные изменения, многие ученые и исследователи называют этот период земельной реформой, выделяя определенные ее этапы. Особенно ярким периодом развития земельной реформы стали 90‑е гг., когда монополию государственной собственности на землю сменило многообразие и равноправие форм собственности[1]. Этот этап часто называют этапом глобальной приватизации. Однако к концу 90‑х гг. стало понятно, что изменение земельного законодательства неизбежно и результатом очередного этапа земельной реформы стал принятый в 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации. В преддверии принятия этого документа в 1998 г. принимается постановление Правительства РФ от 05.01.1998 № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды», которое вводит и закрепляет понятие и процедуру проведения земельных торгов. Благодаря принятию данного документа становится возможным на практике отработать процедуру проведения земельных торгов и уже окончательно закрепить его в Земельном кодексе Российской Федерации 2001 г. Таким образом, уже почти 20 лет на территории нашей страны аукционы являются одной из форм распоряжения земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Более того, данная процедура в последние годы укрепила свои позиции, примером тому служат последние глобальные изменения земельного законодательства, связанные с принятием в июне 2014 г. Федерального закона № 171‑ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно редакции Земельного кодекса РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., исключительно по результатам торгов (аукционов) предоставлялись земельные участки: для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов (например, для строительства коммерческих объектов), для жилищного строительства в собственность или аренду (исключение составляли исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, а также жилищно-строительные кооперативы в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161‑ФЗ «О содействии развития жилищному строительству»). Кроме того, были предусмотрены случаи предоставления земельных участков без проведения торгов при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения о предоставлении соответствующего земельного участка заявления иных лиц не поступали. К таким случаям относились предоставление в аренду свободных от застройки и прав третьих лиц участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), в числе гражданам для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, у юридических и физических лиц всегда была предусмотренная законодательством возможность получить испрашиваемый ими участок на правах аренды без проведения торгов. Существенным пробелом земельного законодательства того времени с уверенностью можно считать отсутствие урегулированных сроков аренды земли в зависимости от цели использования участка, что привело к тому, что большая часть земельных участков на территории нашей страны была предоставлена в долгосрочную аренду и не осваивалась, претерпевая только смену арендаторов, как правило, на возмездной основе. Стало понятно, что более жесткий переход к процедуре продажи земли по результатам аукционов неизбежен.