Вопросы о том, как формируется стоимость объекта строительства, являются немаловажными для застройщиков и инвесторов, даже если инвесторы не являются по совместительству генеральными подрядчиками.
Такие застройщики долевые средства не учитывают для налогообложения, в связи с чем отражаться затраты на строительство должны только в бухучете [3].
Одновременно с этим включение любых расходов в стоимость объекта строительства может вызвать разногласия с контролирующими органами, и в таком случае затраты невозможно будет включить в стоимость строительных работ или отнести к целевым, осуществив финансирование за счет средств инвесторов. Кроме того, их невозможно будет списать в счет снижения налогооблагаемой прибыли или для возмещения налога на добавленную стоимость [4–8].
Чтобы выяснить эти вопросы, изучим детальнее самые спорные ситуации, которые имеют отношение к формированию стоимости объекта строительства за счет долевых средств.
Рассмотрим пример, когда застройщик, не совмещающий функции генерального подрядчика и инвестора, осуществляет строительные работы согласно договору долевого строительства, использует долевые средства по целевому назначению и берет в учет для налогообложения лишь собственную выручку.
Правила использования долевых средств застройщиком разработаны на основании норм ст. 18 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором детально рассматриваются затраты, которые могут возникнуть у застройщика за счет долевых средств [1].
До вступления в силу Закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщики руководствовались данной статьей для выяснения, какие затраты можно отнести к стоимости строительных работ, а какие подлежат обязательной оплате за счет своего вознаграждения [9]. Действительно, рассуждения были просты: все расходы, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, формировали стоимость строительства; прочие затраты снижали выручку застройщика. Данный порядок можно использовать и в настоящее время для учета объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года. Рассмотрим его более детально.