При оценке недвижимости часто термин «земля» употребляют в качестве аналога термина «земельный участок», это принципиальная ошибка, которая ведет к некорректной оценке рационального использования земель. По существу, «земля» — это часть природы [1], созданная без трудового участия человека, будучи восполнением сущности, входит в понятие бытия и объекта социально-экономических отношений. Земельный участок же характеризуется в первую очередь границами [2], которые установлены человеком, т. е. в него вложен человеческий труд. Устанавливая границы и определяя вид землепользования для земельного участка, человек в соответствии со своим уровнем развития посредством труда восполняет сущность «земли», закладывая основы рационального ее использования, которое в окончательном виде определяется теми улучшениями1, которые создаются на земельном участке. Рациональное использование «земли», которое определяется деятельностью и потребностями человека, должно отвечать «совокупным интересам общества и обеспечивать целесообразное и экономически выгодное использование полезных свойств земли» [там же. С. 22]. Это положение в теории оценки недвижимости определяется применением основного принципа — наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), отражающего максимальную капитализацию улучшений, приводящей к максимальной стоимости земли [3, 4]. Исключая из основного принципа оценки «наилучшее» или «целесообразное», использование искажается отражение свойства «земли» создавать системную целостность социально-экономических отношений.
Рассмотрим основные принципы и особенности методов оценки земельных участков.
На территории населенных пунктов, как правило, большинство земельных участков застроено. Поэтому для оценки земельных участков применяются методы, основанные на принципе распределения, выделения и техники остатка и, как следствие, все факторы, определяющие качество оценки объектов недвижимости, оказывают воздействие на достоверность результата оценки земельных участков.