Прежде всего, это касается того, что недвижимость, бывшая в эксплуатации, как правило, имеет минимальную балансовую стоимость при высокой рыночной, в силу того, что продавцы не заинтересованы в заключении контракта с указанием действительной продажной цены. Лизинговые компании, со своей стороны, не заинтересованы в покупке недвижимости по фиктивной цене, в силу чего из сферы интересов участников лизинговых сделок выпадает достаточно большой пласт недвижимости. Существуют сложности и с приобретением недвижимости на торгах, в силу того, что на стадии согласования с банком условий кредитования сделки и с лизингополучателем цены договора неизвестна цена отчуждаемой недвижимости. Что касается новостроек, то, учитывая ажиотажный спрос на недвижимость в последние годы, новостройки распродаются на стадии начала строительства, и такая сделка для лизинговой компании проблематична с точки зрения того, что на стадии заключения договора отсутствует как таковой предмет договора, кроме того, высокая стоимость новой недвижимости при длительном сроке ее амортизации создает как дополнительную налоговую нагрузку, так и сложности, связанные с привлечением долгосрочных кредитов. Наличие перечисленных факторов приводит к тому, что из числа потенциальных предметов лизинга выпадает достаточно большой пласт недвижимости. Учитывая, что существует явная динамика увеличения сроков кредитования лизинговых компаний, и как следствие увеличения сроков действия договор лизинга, на мой взгляд, покупка новой недвижимости может стать наиболее перспективным путем развития этого рынка.
Ниже будут рассмотрены гражданско-правовые и налоговые аспекты лизинговых сделок с недвижимым имуществом.
Лизинг недвижимого имущества регламентируется положениями параграфов 1 (общие положения об аренде) и 6 (финансовая аренда (лизинг)) главы 34 ГК РФ, нормами Кодекса, которые применяются в отношении всех иных видов имущества, являющихся предметом договора лизинга Кроме того, на практике к лизингу недвижимого имущества применяются положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений). Именно указанный параграф и определяет существенные условия договора аренды недвижимого имущества, условия его передачи и, что наиболее существенно, права на землю, на которой находится недвижимое имущество. Но необходимо учитывать, что ГК РФ прямо не предусматривает возможность применения норм указанного параграфа к лизингу недвижимого имущества (как отмечалось ранее, согласно статье 625 ГК РФ, на лизинг распространяются только общие положения об аренде). Поэтому применять положения параграфа 4 ГК РФ к лизингу недвижимого имущества если и возможно, то в силу аналогии права. Учитывая изложенное, сторонам при заключении договора целесообразно перенести в его текст нормы, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.