Ряду собственников кажется, что изменение профиля существующего объекта не вызовет особых проблем, и нередко в гостиницы пытаются переделать помещения, в которых даже теоретически нельзя создать средство размещения. Как правило, при реконструкции офисов возникает ситуация, когда очень много площадей из-за неудачной планировки выпадают из поля коммерческого использования — они непригодны для размещения ни номеров, ни торговых точек, ни служебных помещений и предприятий общепита. Что получается: помещение имеется, затраты на эксплуатацию идут, его наличие заметно утяжеляет проект, в то же время использовать его не получается. Порой приходится сталкиваться с плодами бездумного строительства, когда инвестор, создавая деловой центр, не задумывался о возможности его безболезненного перепрофилирования в будущем при изменении рыночной конъюнктуры.
Допустим, есть гостинично-офисный комплекс, в котором сейчас пустуют офисные площади. Владелец планирует возможность увеличения номерного фонда за счет офисной составляющей. С каким комплексом работ он столкнется? Первая трудность заключается в том, что классическая структура гостинично-офисного центра подразумевает расположение офисных этажей между ресторанным и гостиничным блоками. И это вполне оправданно, так как по санитарным нормам гостиничные номера с санузлами нельзя размещать непосредственно над предприятиями питания и торговыми помещениями. В этом может быть большая проблема, и объективные причины могут не позволить провести перепрофилирование даже при наличии желания и финансовых возможностей. Второе — офисные помещения редко размещают по довольно строгой планировке, принятой в гостиничной части. Соответственно, владелец может столкнуться с необходимостью изменений в несущей конструкции здания, что также не всегда возможно.
Рассмотрим идеальный вариант — имеется монолитное железобетонное здание, что позволяет перемещать перегородки и проводить необходимые коммуникации. Однако при этом все равно придется менять проектную документацию. Конечно, это значительно легче, чем делать новую, — не потребуется ряд стадий утверждения, занимающих немало времени. Тем не менее не каждый директор гостиницы возьмется за переоснащение офисных этажей в гостиничные, потому что это чревато проблемами в деятельности функционирующего предприятия. Например, если необходима замена стояков, то потребуется останавливать инженерные коммуникации по вертикали здания. А это потребует временного закрытия части номерного фонда.