ЗСО не всегда устанавливается с соблюдением закона, который предусматривает довольно сложную процедуру. Орган государственной власти субъекта должен принять решение об установлении ЗСО (ч. 5 ст. 18 Федерального закона № 52 от 26.07.2019 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), разработать проект ЗСО, где определяются границы зоны и составляющих ее поясов, план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории ЗСО и предупреждению загрязнения источника, а также правила и режим хозяйственного использования территорий трех поясов ЗСО (п. 1.6 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02» (далее — СанПиН 2.1.4.1110-02). Проект ЗСО утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ, чему предшествует выдача санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии его санитарным правилам.
Возражение о том, что не соблюден порядок установления ЗСО, как правило, не принимаются судом: отсутствие проекта ЗСО не освобождает лиц от соблюдения требований санитарных норм и правил (п. 1.17 СанПиН 2.1.4.1110-02).
В настоящее время сформировался общий тренд: наличие такой зоны, предполагающей особые публично-правовые требования к осуществлению деятельности в ее границах, у объекта, в отношении которого должна быть установлена зона с особыми условиями использования по закону, презюмируется в силу самого существования этого объекта. ЗСО, в свою очередь, является зоной с особыми условиями использования, согласно п. 16 ст. 105 Земельного кодекса РФ. Эта тенденция отразилась и в судебной практике (например, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 ноября 2016 г. по делу № 33-17054/2016).
Что может предпринять собственник земельного участка?
1. Если при продаже земельного участка продавец знал (например, получив заключение водоканала о том, что участок находится в ЗСО) и не сообщил о факте нахождения участка в ЗСО, можно потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, так как в данном случае наличие такого обременения земельного участка, как ЗСО, относится к категории качества товара. Также важно иметь в виду, что если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, то продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ). ЗСО налагают существенные ограничения на использование участка, особенно на осуществление строительства, рубку зеленых насаждений и, соответственно, значительно отражается на цене такого объекта.