Ведение девелоперского бизнеса, связанного с привлечением инвестиций для строительства различных объектов недвижимости, практически всегда сопровождается значительными рисками не только для инвесторов, но и для самих застройщиков. Так, граждане могут лишиться своих денег и заветных квадратных метров по вине нечистых на руку бизнесменов, а сами девелоперы не застрахованы от последствий экономической нестабильности и финансовых кризисов. При этом очевидно, что строительные компании, пользующиеся средствами, в первую очередь, граждан, должны обладать достаточным запасом прочности для того, чтобы успешно противостоять таким вызовам.
Вопросам повышения надежности рынка долевого строительства в последние годы уделяется повышенное внимание. К примеру, в прошлом году стали более строгими порядок страхования гражданской ответственности застройщиков и предоставления им поручительства банками, а также требования к страховым компаниям и банкам, обеспечивающим выполнение обязательств девелоперами. В частности, с 400 млн до 1 млрд руб. было увеличено требование о минимальном размере собственных средств страховщика, в том числе уставного капитала в размере не менее, чем 120 млн руб. Причем контролирует теперь соответствие этим требованиям и ведет список аккредитованных страховщиков – Банк России (подп. 7 ч. 1, ч. 1.1, ч. 3.1-3.2 ст. 15.1, подп. «б»-«в», п. 2 ч. 1, ч. 1.1, ч. 1.2, ч. 15 ст. 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – закон об участии в долевом строительстве). А в мае текущего года была введена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве (ст. 200.3 УК РФ).
Очередные масштабные поправки в законодательство об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве были приняты в конце июня, в завершение весенней и заключительной для депутатов Госдумы шестого созыва сессии. А в начале июля Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ). Новые изменения также главным образом направлены на повышение ответственности застройщиков перед инвесторами и создание механизмов дополнительной защиты дольщиков от «недостроя». Так, изменились требования к размеру уставного капитала строительных компаний и их должностным лицам. Предусмотрена возможность создания специального фонда, финансируемого за счет обязательных взносов девелоперов – на случай банкротства. Также новый закон содержит новеллы, связанные с расширением информационной открытости деятельности строителей и усилением контроля над расходованием средств дольщиков. Положения Закона № 304-ФЗ начнут действовать с 1 января 2017 г. исключением за исключением некоторых норм, которые были введены в действие с момента опубликованием закона. Рассмотрим подробнее эти нововведения.