В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Причем залогодателем может выступать как сам должник по обязательству, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Право аренды является имущественным правом (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2012 № Ф06-7551/12, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2011 по делу № А3214986/2010). Следовательно, оно может быть предметом залога. Причем на залог права аренды недвижимого имущества, в том числе и права аренды земельного участка, распространяются правила об ипотеке недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ)). Также на залог права аренды земельного участка распространяются и общие положения гражданского законодательства о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Как следует из п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, а также п.п. 1 и 2 ст. 1 Закона № 102-ФЗ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, а в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Исходя из изложенных норм, можно сделать вывод, что право аренды земельного участка, принадлежащее лицу, являющемуся застройщиком по договору долевого участия в строительстве, может быть заложено банку либо на основании договора о залоге, заключенного между застройщиком и залогодержателем, либо в силу прямого указания закона.