Застройщик, осуществляющий собственными силами облагаемую НДС (20%) строительную деятельность, осуществил операции по приобретению и продаже нежилого помещения. С какой суммы будет уплачен НДС в бюджет (с полной или за минусом себестоимости помещения)? На каком этапе и в каком объеме возмещается НДС у застройщика? Ведется ли раздельный учет по строительно-монтажным работам и договорам купли-продажи?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в связи с продажей нежилого помещения организация-застройщик должна начислить НДС на его рыночную цену без уменьшения ее на себестоимость указанного объекта недвижимости по ставке 20%. Данная сумма налога будет принимать участие в расчете общих налоговых обязательств застройщика по НДС.
Организация-застройщик имеет право на применение вычетов НДС, предъявленного продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретенных для осуществления облагаемых НДС операций по строительству и торговле, в периоде оприходования указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав на основании соответствующих первичных документов и при наличии надлежащим образом оформленных счетов-фактур. Ограничений по размеру налоговых вычетов не установлено.
Организация-застройщик не должна вести специальный (предусмотренный главой 21 НК РФ) раздельный учет по строительно-монтажным работам и договорам купли-продажи, что не исключает необходимости наличия такового, например, при ведении бухгалтерского учета.
Обоснование вывода
В рассматриваемой ситуации в связи с продажей находящегося в РФ нежилого помещения у организации-застройщика возникает объект налогообложения НДС (далее также — налог) — реализация товара на территории РФ (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 1 п. 1 ст. 147 НК РФ). Поскольку оснований для применения в данном случае норм ст. 149 НК РФ мы не видим, считаем, что данная операция подлежит налогообложению НДС.
Налоговая база по НДС при реализации нежилого помещения в анализируемой ситуации подлежит определению исходя из стоимости указанного объекта недвижимости, исчисленной исходя из рыночных цен, без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Если сделка по продаже нежилого помещения заключена с лицом, не признаваемым взаимозависимым, фактически примененная сторонами цена признается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Уменьшение определенной таким образом стоимости нежилого помещения на его себестоимость при этом не производится.