Так как четкого указания в законодательстве на разрешение возникшей коллизии не имеется, то сейчас правоприменение идет по двум возможным путям: либо принимать позицию ВС РФ, что означает возможность обременения имущества, либо ссылаться на официальные документы Росреестра до 2018 г.
Второй проблемный вопрос — сумма неустойки, установленная в договоре уступки прав требования может быть снижена судом самостоятельно или по ходатайству другой стороны на основе ст. 333 ГК РФ. В этой ситуации цессионарию придется вновь обращаться к цеденту для компенсации своих убытков, ссылаясь на принятый судебный акт. Вполне очевидно, что убытки могут быть скомпенсированы добровольно или в судебном порядке. Любой из выбранных случаев означает серьезную потерю времени, сил для цессионария.
Как следует из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, застройщик, нарушивший сроки сдачи многоквартирного дома, должен выплатить определенную неустойку (пеню) гражданину, который пострадал в результате нарушения данных сроков.
Соответственно, гражданин РФ, имеющий право на подобную компенсацию, возникшую из-за нарушений, может передать право требования пени третьим лицам на основании заключенного договора уступки прав требования. Передача такого права означает параллельную передачу всех прав и обязанностей первоначального кредитора без каких-либо изъятий из правового статуса. Это означает, что новый кредитор может предъявлять лицам, участвующим в деле, такие же требования, которые мог ранее предъявлять старый кредитор.
Передача такого рода обязательств осуществляется в определенном порядке:
- по факту составляется письменный договор в двух экземплярах, где прописывается суть обязательства, которое подлежит передаче: предмет, подлежащий истребованию, личность кредитора и должника, содержание такого требования (объем прав и обязанностей должника), основание для возникновения такого требования со стороны субъекта. В договоре обязательно указывается, что права цессионарию передаются в том же объеме и в рамках тех же условий, которые были ранее, исключая возникновение тех ситуаций, которые предусмотрены ст. 384 ГК РФ. Если предмет договора не был обозначен в документе четко, то договор признается незаключенным — это подтверждено не только в ГК РФ, но и в судебных решениях, например определении ВАС РФ от 30 июня 2010 г. № ВАС-7708/10 по делу № А08-2371/2009-15;