Мастер-план — это градостроительный документ долгосрочного стратегического планирования, который определяет концепцию будущего развития территории. Однако в России понятие «мастер-план» до сих пор законодательно не закреплено: нет жестких требований к его составу, содержанию и порядку утверждения.
В ходе работы над проектом, да и непосредственно в ходе застройки, он может многократно меняться, это принятая практика. Однако инженерные коммуникации и дороги не могут меняться вслед за мастер-планом постоянно. Опытные проектировщики не принимают мастер-план за догму, прогнозируют изменения с высокой точностью, тем самым оберегают девелоперов от дополнительных затрат и согласований. О секретах проектирования «на вырост» «Стройгазете» рассказали генеральный директор «ТюменьЭнергоПроект» Юрий Антропов и главный инженер проекта Алексей Гайдамак.
Основная причина изменения мастер-планов — экономическая, вызванная стремлением девелопера максимизировать прибыль с объекта. На основании мастер-плана девелоперы защищают план развития территории в госорганах, показывая то, что хочет видеть администрация. Потом, видя изменившийся спрос или возможность построить дополнительный объект для продажи, начинают вносить изменения и всеми возможными способами их согласуют.
Изменение параметров обычно идет в сторону увеличения плотности и высотности, что, в свою очередь, обусловливает изменение и остальных составляющих — ширины и пропускной способности дорожно-транспортной сети, инженерной инфраструктуры и т. д. Предсказать изменения подобного рода несложно, поэтому в проекте коммуникаций всегда есть смысл делать расчеты с запасом.
Недавний пример. Застраивался крупный микрорайон на 260 га — около 2 млн кв. м жилья, школы, садики, образовательные центры, два торговых центра. По этой территории был утвержден мастер-план с 12-этажной застройкой. В какой-то момент решили повысить этажность с 12 до 18 этажей. При таком увеличении объемов жилья необходимо корректировать ширину улично-дорожной сети, количество парковочных мест, пересчитать число пожарных гидрантов на другие объемы, увеличивать пропускную способность трубопроводов, нагрузки по электрике и т. п.