Исходя из Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» каждому участнику долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (депоненту) уполномоченный банк (эскроу-агент) открывает счет эскроу. Этот счет предназначен для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от депонента в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи их застройщику (бенефициару) [1; 2].
Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве согласно ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ представлены на рис. 1.
Упрощенная схема взаимодействия при осуществлении строительства в рамках договора участия в долевом строительстве представлена на рис. 2.
Следует отметить, что в случаях заключения договора участия в долевом строительстве с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства с размещением таких средств на счетах эскроу требования, определяющие целевой порядок расходования средств дольщиков (ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ), не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Рассмотрим, как застройщику, осуществляющему строительство подрядным способом, отразить операции по договорам долевого строительства в случаях расчетов с дольщиками через счет эскроу.
Размещение денежных средств на счете эскроу затронет только порядок расчетов с дольщиками. Деньги застройщик получит лишь после того, как передаст жилье дольщику.
Учет денежных средств дольщиков, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ в связи с тем, что эти денежные средства для застройщика не являются активом, так как не поступают на его расчетный счет до окончания строительства и не находятся под его контролем.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организацией, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94 н, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей предназначен счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» [2].