В сложные годы кризисной пандемии 2020–2021 гг. банки не прекратили кредитование строительной отрасли. Эпизодически возникали сбои либо переносы оплаты по реестрам выполненных строительномонтажных работ из-за нахождения сотрудников на удаленном режиме работы, недоступности баз данных, несогласованности действий, но это были временные сложности организационного и/или технического характера. Таких ситуаций, которые бы действительно свидетельствовали о неспособности российской банковской системы удовлетворить потребность строительной отрасли (застройщиков, девелоперов) в кредитных ресурсах, не наблюдалось.
Поэтому динамика объемов кредитования не показывает резких колебаний.
Интереснее проанализировать динамику и порядок (критерии, мотивы) установления кредитных ставок по кредитам в строительные проекты.
Большая часть застройщиков испытывала неуверенность не столько из-за стоимости кредитов, сколько из-за снижения продаж, то есть проблема не в кредитовании, а в деятельности самих строительных компаний, в снижении их доходов. Еще в апреле 2020 г., до появления льготной ипотеки, продажи в большинстве регионов упали до 60 %. При этом для застройщика, не наполняющего по графику эскроу-счета, банк может ужесточать условия кредита: увеличивать ставку либо и вовсе прекращать финансирование до возврата в график выполнения платежей. Застройщику же важно сравнивать стоимость кредита с потенциальным уровнем дохода от инвестиционно-строительного проекта.
Процентные ставки по кредитам, полученным до пандемии, как правило, остались прежними. В некоторые периоды, даже более того — по некоторым проектам «Главстроя», ставка снизилась вслед за снижением ключевой ставки Центробанка [1]. Принимая во внимание тот факт, что ставка кредитования строительства в основном является плавающей и привязана к ключевой ставке Центробанка, которая может быть снижена, а это дает дополнительные возможности экономии для застройщиков.
С другой стороны, если произойдет ухудшение ситуации на рынке и падение продаж готовых строительных объектов (особенно это касается жилья в новостройках) либо цен по причине кризиса, то финальная ставка для застройщика может стать выше, чем изначально планировалось, так как средств покупателей в период строительства поступит меньше. Это может привести к тому, что процентов за время инвестиционной фазы проекта накопится больше и на погашение кредита пойдет меньше средств, что при прочих равных условиях увеличит стоимость реализации проекта и снизит его эффективность и рентабельность, некоторые проекты в такой ситуации даже могу стать убыточными.