Ситуация. Организация является застройщиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Основная часть строительно-монтажных работ выполняется собственными силами застройщика, на некоторые виды работ привлекаются сторонние подрядчики. До введения льготы, предусмотренной подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, объектом обложения НДС являлась так называемая экономия (разница между привлеченными средствами от дольщиков и расходами на строительство многоквартирного дома). Финансовый результат (экономия) определялся после передачи жилых и нежилых помещений дольщикам. На стоимость строительно-монтажных работ нужно начислять НДС, а по услугам застройщика пользоваться льготой.
В то же время суды не придерживаются указанной позиции. В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.01.2017 по делу № А69–718/2016 суд указал, что денежные средства, получаемые лицом, выполняющим функции заказчика-застройщика, от инвесторов по договорам на долевое участие в строительстве жилого дома, в момент их получения и использования не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), подлежащей обложению НДС. Организация в данном случае собственными силами и с привлечением других лиц строила многоквартирный жилой дом.
У организации возник вопрос, каков порядок обложения НДС сумм, поступающих от дольщиков (инвесторов), у застройщика (после введения льготы, установленной подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ), самостоятельно выполняющего основную часть строительно-монтажных работ?
Ответим сразу на поставленные вопросы.
1. В настоящее время по вопросу исчисления застройщиком, осуществляющим строительные работы собственными силами, НДС с сумм, поступающих от дольщиков (инвесторов), существуют две противоположные позиции. Неисчисление НДС с указанных сумм с большой долей вероятности приведет к налоговым спорам.
2. Услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются помещения для проживания физических лиц, а также нежилые помещения (гаражи, машино-места и пр.), освобождаются от НДС, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования.