Строительство жилья в России является одним из важнейших приоритетов власти и общества: спрос на новостройки остается высоким даже при сокращении реальных доходов населения. Такая алогичная ситуация вызвана тем, что приобретение квартиры на стадии строительства будет менее накладно гражданам, чем покупка этой же квартиры в уже введенном в эксплуатацию жилом многоквартирном доме.
Сейчас приобретение имущества в МКД регламентируется несколькими нормативными правовыми актами:
- Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;
- Гражданским кодексом РФ;
- Градостроительным кодексом РФ;
- иными документами.
Все вышеуказанные документы предполагают, что участник долевого строительства защищен от возможных неблагоприятных действий со стороны застройщика. Однако сам застройщик нередко пытается обойти закон, заключая предварительный договор купли-продажи имущества с обязательной стопроцентной предоплатой. Наименование договора не спасает застройщика от последующих разборок в судах. И там на название договора никто не смотрит — главным является существо сделки и фактически сложившиеся отношения между сторонами.
Отграничение этих договоров по своей правовой сути составляет большую проблему для нашего законодательства.
Договор долевого участия в строительстве. Как следует из части 1 статьи 4 ФЗ № 214, по такому договору одна сторона обязуется в определенный договором срок построить многоквартирный дом самостоятельно или с привлечением других субъектов, а потом передать построенное имущество участнику договора. Участник в это же время обязан уплатить определенную договором цену, принять объект строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Предварительный договор купли-продажи. В законодательстве не регламентируется. Единственное — положение части 1 статьи 429 ГК РФ, в котором рассматривается предварительный договор. Под ним понимается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении определенных работ или оказании услуг.