В среде исследователей инвестиционной активности есть позиция, что вложения в недвижимость в любое кризисное время приносит владельцам неплохую доходность. Так ли это? Попытаемся разобраться.
Упрощенно выделяют несколько видов недвижимости, в которую можно вложить деньги:
• класс недвижимости жилой;
• класс недвижимости коммерческой (нежилой).
Жилая недвижимость используется для получения дохода следующим образом
• сдается в аренду;
• передается под управление юридическому или физическому лицу.
По ценовым показателям жилье разделяется: на объекты экономкласса, комфорт-класса, бизнес-класса и элит-класса.
Коммерческие объекты дифференцируются в зависимости от назначения. Они бывают:
• торговыми;
• складскими;
• офисными;
• недвижимости свободного назначения;
• иными объектами.
Для любого инвестора, вкладывающего средства в недвижимость, доход будет включать три пункта:
• рост стоимости кв. метра;
• стоимость арендных платежей;
• иные аспекты учета доходности инвестиций (расходы владельца — налоги, ремонт, страхование и так далее).
Вполне очевидно, что так как объекты недвижимости достаточно разнообразны, то и стоимость их будет различно реагировать на негативные экономические процессы. Ситуацию усугубляет и тот факт, что рынок недвижимости практически непрозрачен, а цены на аналогичные объекты после сделки обычно не отслеживаются.
Роберт Шиллер и Карл Кейс в конце XX века проанализировали основные свойства индекса цен на недвижимость, а потом собрали полученные ряд данных за прошлые периоды по совокупности в США, отдельно — в 10 крупных городах. Полученный индекс — это показатель взвешенного по стоимости индекса повторных продаж, он позволяет оценить цены одних и тех же домов с течением времени: с начала 1890 года и по наши дни. В 100 % оцениваются данные 1890 года.
Анализируя полученный график, можно сделать следующие основные выводы.