Статья 222 Гражданского кодекса РФ под самовольной постройкой понимает здание, строение или сооружение, которые были возведены или созданы на земельном участке, не предоставленном субъекту в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не предполагает такого строительства, либо возведенные или созданные объекты без получения на это согласований, разрешений или с нарушением норм и правил (если разрешенное использование земельного участка требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки).
Самовольной постройкой, обращает внимание законодатель, не является объект недвижимости, возведенные или созданные с нарушением установленных ограничений использования земли, если собственник не знал или не мог знать о таких ограничениях.
Часть 2 статьи 222 ГК РФ указывает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности: оно не может осуществлять продажу объекта, передавать его в дар, сдавать в аренду или совершать иные сделки.
Часть 3 этой же статьи устанавливает, что право на самовольную постройку может быть признано судом, если есть одновременное соблюдение ряда условий:
1. Субъект обладает правами на земельный участок, на котором эта постройка была возведена;
2. На день обращения в суд данная постройка соответствует требованиям;
3. Если сохранение постройки не будет нарушать права и интересы других лиц, не станет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Верховный Суд РФ в конце 2022 года издал «Обзор судебной практики», в котором определил общие начала возможности сноса самовольной постройки. Рассмотрим некоторые позиции, изложенные ВС:
1. Если объект был официально зарегистрирован, а разрешения на возведение здания получено не было, то в этом случае указанную собственность суд все равно может признать самовольной постройкой («В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключен без торгов без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22)».