Каковы риски покупки квартиры, в которой продавцы использовали материнский капитал? Каковы риски покупателя в случае, если доли у детей выделены, органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, при условии, если после продажи этой квартиры продавцы закроют ипотеку за другую свою квартиру и выделят доли своим несовершеннолетним детям?
По смыслу п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ, ч. 4 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», п. 15 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного капитала) на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (далее — Правила № 862), квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после совершения условий, установленных Правилами № 862, в частности, после снятия обременения с жилого помещения в случае приобретения жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).
Для продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, в которой доли принадлежат несовершеннолетним, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, что прямо следует из положений п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Если супруги не выделили доли детям (не исполнили свое публично-правовое обязательство в связи с расходованием средств материнского капитала) и распорядились этой недвижимостью, сделка может быть признана недействительной (определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2021 по делу № 8Г-2105/2021 [88–3508/2021).
В рассматриваемой ситуации родители свое обязательство выполнили, доли в праве собственности на квартиру детям выделили. Следовательно, дети являются сособственниками данной квартиры.