В настоящее время в Российской Федерации происходит формирование и развитие рыночной экономики, основой эффективного функционирования которой являются экономические механизмы, в том числе кадастровая оценка земель. При этом существенное влияние на развитие экономики оказывает именно кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения (далее — ЗСХН), которые обеспечивают продовольственную безопасность государства и его регионов в условиях импортозамещения [8]. В то же время достоверная кадастровая стоимость ЗСХН способна обеспечивать устойчивое развитие регионов [6]. В настоящее время в Российской Федерации проведено 4 тура кадастровой оценки ЗСХН по различным методикам и технологиям [2].
Последний тур оценки земель произведен в 2019–2020 гг., при этом основными государственными нововведениями относительно организации проведения кадастровой оценки земель является то, что начиная с 2017 г. такую оценку проводят государственные бюджетные учреждения (далее — ГБУ), созданные в каждом регионе, а ответственность за результаты кадастровой оценки несет лично генеральный директор такого учреждения.
На территории РФ данные учреждения в 2019–2020 гг. провели IV тур оценки земель по методике, утвержденной приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (утратила силу в связи с принятием новых методических рекомендаций, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336). Согласно данным указаниям ГБУ, наделенные полномочиями по проведению оценки в субъектах, самостоятельно выбирают метод и подход к оценке. Однако методические указания содержат рекомендации по выбору подхода для различных сегментов. Для земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к сегменту «Сельскохозяйственное использование» [4], установлено, что в приоритете стоит использование доходного подхода. В связи с тем, что ГБУ в регионах наделены полномочиями по самостоятельному выбору метода и подхода к оценке, такие учреждения при проведении кадастровой оценки в некоторых регионах использовали сравнительный подход, который является вторым по степени применимости к оценке данной категории. Такое положение, на наш взгляд, приводит к несопоставимости результатов в различных субъектах.