В 2018 г. в России была модифицирована правовая база, касающаяся вопросов возведения жилых многоквартирных домов:
1. Введена система проектного финансирования — каждый строительный объект теперь рассматривается в качестве самостоятельного, для него отдельно заводится специальный банковский счет в кредитной организации. Для каждого отдельного объекта строительная организация может привлекать дополнительное финансирование (кредиты).
2. Для клиентов, желающих приобрести имущество, вводится система эскроу-счетов.
Все эти изменения скажутся на рынке недвижимости. Рассмотрим, как введенные институты видоизменили систему правоотношений в субъектах Федерации по данным на середину 2019 г.
В 2019 г. в Новосибирске планировали построить 1 млн 650 тыс. кв. м жилья. На данный момент времени сдано только 250 тыс. кв. м.
При этом 65–70 % застройщиков не соответствуют нормативным требованиям новой системы работы. Только пять застройщиков в середине мая 2019 г. открыли эскроу-счета в банках (от общего объема строящегося жилья — это не более 1,5 %). Остальные не могут этого сделать по объективным причинам.
Причина замедления темпов строительства, по мнению ряда региональных экспертов, связана с тем, что в законодательство были внесены изменения, а переход на проектное финансирование немного затянулся. Единственное, что спасает регион, — это постановление правительства, в котором определены критерии оценки строящихся домов. В постановлении указано, что если готовность дома составляет 30 % и заключено 10 % договоров, то в этом случае объект можно достроить без проектного финансирования. Если застройщик параллельно с домом строит еще и социальные объекты, то в этом случае дом можно достраивать при меньшем показателе — всего 15 %-ной готовности.
Чиновники ответственных министерств успокаивают граждан: снижение количества построенных МКД компенсируется ростом индивидуального малоэтажного жилья (65 % из 250 тыс. кв. м — это как раз то самое малоэтажное жилье). Эксперты считают, что причинами такого взрывного роста ИМЖ стали меры поддержки, предусмотренные региональным правительством. Однако ряд экспертов сомневаются в расширении практики ИМЖ: оно нерентабельно в существующих экономических условиях, когда происходит значительное сокращение реальных доходов населения.