Согласно изменениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) с 1 июля 2019 года вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финансового учреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение 10 дней после сдачи многоквартирного дома [20].
Таким образом, из модели долевого строительства полностью исключается такой дешевый привлеченный источник финансирования, за счет которого ранее осуществлялась большая часть строительства объекта, как средства участников долевого строительства, которые в рамках новой модели подлежат размещению участниками долевого строительства на счетах эскроу и блокируются на данных счетах до момента окончания строительства.
Преимущество договора счета эскроу заключается в передаче имущества и переходе права на него после исполнения условия или наступления определенного события. При помощи данного договора можно решить множество проблем, потому что имущество находится вне досягаемости любой из сторон до исполнения указанного условия или наступления оговоренного события.
Рассмотрим процесс применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества в строительстве. Покупатель недвижимости договаривается с застройщиком, который еще не завершил строительство, о покупке недвижимости и в соответствии с законодательством открывает счет у эскроу-агента, вносит сумму стоимости сделки (покупки недвижимости). Денежные средства хранятся у эскроу-агента в течение всего строительного процесса и передаются застройщику после завершения строительства (рис. 1).
Преимуществом использования услуг эскроу-агента является минимизация рисков мошенничества при проведении передачи средств застройщику, так как обязанностью агента является анализ соответствия документов действительности.
Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в ст. 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе [1].