Во всех развитых правопорядках строительство недвижимости начинается с формирования и оформления соответствующих прав на земельный участок, на котором предполагается возвести такую недвижимость. Казалось бы, в России, где основная масса земель свободна от застройки, какихлибо особых проблем с наличием и отводом земельных участков под строительство возникать не должно. Однако это не так, и зачастую в современных условиях строительство объектов недвижимости изначально начинается в обход закона, в отсутствие необходимой разрешительной документации, в первую очередь – отвода земельного участка под строительство. Как следствие, такой объект подпадает под признаки самовольной постройки. Анализ причин этого явления может быть полезен как для совершенствования законодательства в соответствующей сфере, так и для формирования практики правоприменения по делам, связанным с самовольным строительством.
Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее – ГК РФ), содержащий легальное определение самовольной постройки с указанием на ее признаки, позволяет выделить специфику действия по самовольному созданию объекта недвижимости:
1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2) без получения на это необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В рамках настоящей статьи исследуется только первый признак (критерий) самовольного строительства, поскольку наличие земельного участка с надлежаще оформленными правами на него должно являться первоосновой любой законной процедуры строительства. Выбор исследования именно данного признака обусловлен и изменением процедуры формирования и предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности [2], что предполагает анализ и дальнейшее осмысление новелл законодательства.
Буквальное содержание п. 1 ст. 222 ГК РФ на первый взгляд позволяет прийти к выводу, что действия лица, осуществляющего строительство объекта недвижимости, будут квалифицироваться как самовольные при условии, что вновь создаваемый (созданный) им объект имеет любой из указанных признаков.