Понятие объекта капитального строительства обычно рассматривается в кодифицированных актах неразрывно с термином «объект недвижимости».
Оценивая ОКС с правовой точки зрения комплексно, необходимо сначала, логично двигаясь от дефиниции «объект недвижимости», дать определение всем вышеуказанным понятиям.
Исходные позиции, определяющие понятие «объекта недвижимости», были закреплены в законодательстве РФ в 1994 году с принятием первой части Гражданского кодекса РФ: в статье 130 к таковому объекту относили здание, строение или сооружение, имеющее прочную связь с землей, то есть предусматривалось, что недвижимость невозможно фактически передвинуть без соразмерного причинения ущерба имуществу.
Ряд исследователей, отметим сразу, к такой терминологической эквилибристике отнеслись достаточно настороженно: при уровне современных технологий ряд объектов недвижимости (например, быстровозводящиеся дома) спокойно перевозятся с места на место, при этом никаких серьезного ущерба им не причиняется. Поэтому связывать объект недвижимости с понятием «прочная связь с землей», как отмечали они, в корне неверно.
Корректируя нормы права, эти ученые предлагали другое определение: объект недвижимости — это тот объект, который надлежащим образом зарегистрирован в результате сделки (передвижение этого объекта, что равносильно смене места регистрации, будет означать, что «новое» размещаемое имущество не тождественно старому).
Данный терминологический оборот был введен в Градостроительный кодекс РФ только в 2018 году. При этом законодатель, устанавливая понятие ОКС, определил его в контексте термина «недвижимости».
В чем проблематичность такого подхода?
Во-первых, власти не учли, что ОКС логично в этом контексте может распространиться и на линейные объекты, чье передвижение вполне возможно.
Во-вторых, в этом понимании строительства происходит чувствительная дифференциация имеющихся зданий на капитальные строения и некапитальные (последние — те, которые не имеют прочной связи с землей, что предполагает их быстрый и удобный демонтаж и перемещение без несоразмерного ущерба назначению, без изменения основных характеристик).