Впервые понятие «зона с особыми условиями использования территории» (далее — ЗОУИТ) было закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса [1] Российской Федерации [2]. Перечень видов зон устанавливается в Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ) [3]. В ст. 105 ЗК РФ определено 28 видов ЗОУИТ. На сегодняшний день землепользователей волнует вопрос о том, какие последствия для правообладателей влечет установление ЗОУИТ на принадлежащих им земельных участках, а также о том, каким образом можно осуществлять деятельность на земельном участке при установлении ЗОУИТ. Следует иметь в виду, имеются противоречия между судебной практикой и законодательством, когда судебное решение содержит положение, что санитарно-защитные зоны не относятся к видам ЗОУИТ[4]. Также, следует учитывать, что ЗОУИТ не перечислены в законодательстве в качестве объектов земельных отношений и, соответственно, не рассматриваются в качестве объектов гражданских прав.
ЗОУИТ регламентируются также Федеральными законами от 03 августа 2018 г. № 342-ФЗ[5] и от 27 декабря 2019 г. № 455-ФЗ[6], которыми были внесены значительные изменения в градостроительное и земельное законодательство. ЗК РФ был дополнен главой 19, в которой определены цели, определенные виды использования территории. Границы ЗОУИТ необходимо устанавливать, несмотря на то, что существует отсрочка на их установление. В практике возникают вопросы: какие риски для владельцев недвижимого имущества от установления ЗОУИТ могут возникнуть. При проектировании земельного участка необходимо получить информацию о ЗОУИТ, для того чтобы понять, какие объекты и с какими параметрами можно строить на данном земельном участке, какие виды хозяйственной деятельности допустимы к осуществлению, а какие запрещены. ЗОУИТ представляют собой территорию, в границах которых устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определенных объектов (в т.ч. объектов капитального строительства, природных объектов и территорий), а также на охрану жизнедеятельности человека.