Впервые на территории Российской Федерации о долевом строительстве заговорили в конце прошлого века. Причиной стал переход к рыночной экономике, которая подразумевала значительным снижением уровня государственных инвестиций, вкладываемых во все сферы, в том числе в жилищное строительство. Вкладывать финансы в данную сферу начали частные инвесторы, но этих средств было недостаточно. В этой связи в начале XXI века объемы строительства и сдачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов значительно сократились в сравнении с концом 1980-х гг. Для сравнения: в 1987 г. данный показатель достигал чуть менее 73 млн кв. м, а в начале «нулевых» он составил около 30 млн кв. м.
На первоначальном этапе участие в долевом строительстве регулировалось следующими документами:
- ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
- Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
В 1999 г. был принят Федеральный закон «Об инвестициях в форме капитальных вложений». Однако у представителей строительной отрасли (как инвесторов, так и застройщиков) отсутствовало понимание того, каким образом необходимо осуществлять оформление инвестиционных отношений, чтобы соблюсти баланс интересов сторон. В этой связи некоторые из них прибегали к гражданскому законодательству (а именно ст. 209 ГК), делая вывод о том, что продать объект можно только после его возведения. В качестве механизма привлечения денежных средств они видели оформление предварительного договора купли-продажи объекта, постройка которого осуществляется, но этот способ подразумевал наличие серьезных рисков для инвесторов. Причиной было отсутствие гарантий получения в собственность объекта по завершению строительных мероприятий, т. к. предварительное соглашение только налагало обязательство по оформлению в дальнейшем основного договора купли-продажи. Недобросовестные строительные компании пользовались данным пробелом и часто продавали квартиры в построенном доме третьим лицам, инвестор же лишался возможности требования перевода прав и оспаривания сделки. Столкнувшись с недобропорядочными компаниями, инвесторам оставалось лишь взыскать потерянные денежные средства в судебном порядке.