Правовые основы института долевого строительства в РФ были заложены 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 214.
Законодатель, принимая документ, предположил, что главное — это задать определенный базисный уровень для всех участников правоотношений. Это означает, что к застройщику или к гражданину, заключающему договор долевого участия, предъявляются вполне обоснованные и понятные требования.
Требования к застройщику. Юридическое или физическое лицо, желающее возвести здание, строение или сооружение, должно:
• Иметь в собственности или в аренде земельный участок, который будет использоваться в качестве строительной площадки;
• Получить официальное разрешение на строительство МКД со стороны муниципалитета;
• На своем официальном сайте опубликовать проектную декларацию.
Требования к заключаемому договору между застройщиком и гражданином. Сам договор, как это следовало из ФЗ 214, представлял собой смешанную сделку, в рамках которой усматривались как элементы договора купли-продажи, так и отдельные аспекты, относящиеся к административному праву (например, требование по обязательной регистрации ДДУ в органах государственной власти). При несоблюдении требований считалось, что представленный договор был незаключенным.
Требования к гражданину, заключающему ДДУ:
• Дееспособность, то есть вменяемость, достижение определенного возраста;
• Передача средств застройщику в сроки, указанные в договоре.
Ответственность субъектов. Если один из участников соглашения нарушит договор, то он должен будет выплатить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом в 214 ФЗ указывалось, что стороны между собой могут предусмотреть еще и дополнительную неустойку в случае нарушения условий договора.
Главной гарантией защиты прав дольщиков считалось, что земельный участок, на котором возводится строение, находится в своеобразном залоге у граждан. Если застройщик не исполнит возложенные на него обязательства, то граждане могут продать землю, получив компенсацию ущерба.