Строительство многоквартирного дома в последние годы предполагает размещение на первом этаже нежилых помещений. Эти помещения сдаются в аренду для торговых точек или продаются в собственность физическим или юридическим лицам.
При этом сохраняется практика, когда во время строительства МКД указанные нежилые помещения зачастую возводятся за счет средств будущих собственников (юрлиц), что предполагает заключение договоров долевого участия. Однако если здание застройщиком не сдается в срок, то получается, что юридическое лицо, вложив средства в будущее нежилое помещение, не получает ничего.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ в мае 2019 г. приняла решение по этому поводу. Как посчитал ВС, застройщик в рамках договора должен в обязательном порядке передать нежилое помещение в многоквартирном доме. При этом коллегия ВС отметила, что все помещения, размещенные в здании, вне зависимости от их вида должны обременяться залогом в любом случае (даже если застройщик был объявлен банкротом).
Указанное право залогового кредитора может видоизмениться только из-за неготовности объекта долевого строительства. Формат такого видоизменения определяется нормой Гражданского кодекса РФ.
В науке считается, что банкротство застройщика — это не основание для завершения залога нежилых помещений.
Верховный суд посчитал, что залоговый кредитор в рамках денежного требования, которое было преобразовано из требования по передаче нежилого помещения, может получить часть денег, которые были выручены субъектом от продажи предмета залога.
Однако такая позиция не совсем верна с точки зрения параграфа 7 главы 11 Закона о банкротстве. Напоминаем, что указанный параграф дифференцирует последствия банкротства в зависимости от участников долевого строительства. В первую очередь это касается вопросов погашения требований участников строительства через передачу в собственность данным субъектам нежилых помещений, а также порядка расчета с кредиторами во время реализации имущества.