В 2022 г. во всех субъектах РФ была проведена государственная кадастровая оценка (далее — ГКО) земельных участков (далее — ЗУ). Данный процесс осуществлялся в обязательном порядке, согласно статье 6 Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], в отношении ЗУ всех категорий земель, включенных в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО. В каждом регионе России созданы бюджетные учреждения, наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее — КС). Работники указанных организаций в процессе осуществления процедуры расчета КС должны руководствоваться методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) от 04.08.2021 № П/0336 [5]. В Приложении № 6 к данному документу содержатся ранги применимости подходов к оценке при установлении кадастровой стоимости для групп объектов недвижимости. Так, для земельных участков ранговые показатели (1, 2, 3) приведены в разрезе тринадцати основных сегментов, а сравнительный подход определен как наиболее весомый для восьми из них, среди которых, например, «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», «Общественное использование», «Транспорт», «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка». Необходимым условием применения данного подхода является наличие достаточной, достоверной информации о ценах объектов-аналогов на соответствующем рынке недвижимости. В качестве таких цен могут быть использованы как цены сделок, так и цены предложений.
В 2020 г. в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о ГКО) в статью 12, посвященную подготовке к проведению ГКО, введена часть 8, которая вступила в силу с 01.01.2022. Согласно ей, «… сведения о сделках с объектами недвижимости, включая цены таких сделок (без сведений, идентифицирующих стороны сделки), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), ежегодно формируются и бесплатно предоставляются в уполномоченные органы субъектов Российской Федерации публично-правовой компанией» [4]. Состав таких данных, сроки, порядок и требования к формату их предоставления в электронной форме утверждены приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0282 [6], который также введен в действие с 01.01.2022.