В сфере долевого строительства в 2013 г. произошел ряд серьезных перемен. До 2013 г. деятельность застройщиков при заключении и исполнении договора долевого участия в жилищном строительстве в качестве гарантии выполнения обязательств выступало поручительство или залог. После того как в 2013 г. был введен новый Федеральный закон № 294-ФЗ, к этим способам добавилось еще и страхование гражданской ответственности застройщика. Поправки внесли возможность страхования собственных рисков застройщиками. Предполагалось, что он повысит привлекательность долевого строительства и позволит привлечь больше потенциальных дольщиков, снизив их опасения о ненадежности застройщика.
Главное преимущество этого инструмента повышения надежности застройщика заключается в том, что при заключении договора страхования страховые организации производят дополнительную проверку и правовую экспертизу всех документов, связанных с инвестиционным проектом и его реализацией. Условие передачи недвижимости в случае отсутствия возможности выполнить свои обязательства перед дольщиками не является залогом безопасности для участников долевого строительства. По мнению большинства исследователей, банки и кредитные организации в процессе страхования преследуют другую цель, и даже при наступлении страхового случая они будут компенсировать только ход строительства за счет вложения дополнительных денежных средств.
Существует несколько механизмов, при помощи которых можно застраховать ответственность застройщика. В рамках данного исследования изучен каждый из этих способов и оценена их эффективность с точки зрения защиты прав будущих собственников.
1. Участие застройщика в системе некоммерческого страхования (страхование гражданской ответственности застройщиков). Такой тип страхования является объединением денежных ресурсов одновременно нескольких организаций, заинтересованных в их совместном использовании. Некоммерческое страхование относится к категории взаимных моделей страхования. В качестве правового механизма при таком страховании используется распределение всей суммы убытков объединения между всеми его участниками. Таким образом, собранные средства перераспределяются с целью перераспределения рисков самих участников и создания общества взаимной защиты имущественных интересов, при этом цена изначально оговаривается и является приемлемой для всех участников.