Перед заключением договора аренды стоит понимать, что предоставляемые городом помещения редко адаптированы под условия ведения бизнеса. Часто сдаются помещения бывших заводов и фабрик, бывшие бомбоубежища, помещения бывших советских магазинов.
В конечном итоге арендатору может потребоваться привести помещение в приемлемый вид, в том числе осуществить перепланировку и переустройство. Не всегда арендатор согласовывает эти действия с арендодателем. Во-первых, арендодатель может вообще не дать согласие. Во-вторых, уровень контроля со стороны города, как правило, ниже.
Но бывает так, что арендатор принимает помещение, в котором уже имеются технические изменения. Происходит это по недосмотру или потому, что всё устраивает.
Стоит обратить внимание на проявляющуюся в последнее время тенденцию в виде усиления контроля городской собственности. Проверяющие органы всё чаще стали осматривать сданные в аренду помещения. Указанная активность приводит к требованиям о приведении помещений в состояние, соответствующим сведениям БТИ.
Рекомендация: перед заключением договора сопоставить фактические данные помещения со сведениями БТИ; в зависимости от планируемых изменений целесообразно их согласовывать с арендодателем; изменения, которые арендатор не будет согласовывать, лучше проводить с возможностью оперативно вернуть помещение в исходное состояние.
Наиболее характерна проблема для исторического центра Москвы, поскольку в нем периодически относят здания к памятникам культурного наследия. Установить данный факт не составляет труда, поскольку сведения заносятся в реестр объектов культурного наследия. Кроме того, соответствующие сведения отражаются в ЕГРН.
Очевидно, что дом может стать памятником культурного наследия в момент действия договора аренды. Арендатор будет поставлен перед фактом, который не существовал до вступления в арендные отношения.
Стоит отметить, что договор аренды должен предусматривать обязательство арендатора по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При их отсутствии договор считается ничтожным.