Актуальность темы исследования обусловлена тем, что кадастровая стоимость, формируемая с учётом множества факторов — таких как площадь, вид разрешённого использования, категория земель, местоположение, уровень благоустройства, а также конъюнктура рынка на дату оценки и т. д., — оказывает существенное влияние на экономические интересы собственников и иных правообладателей. В частности, она используется при расчёте налога на имущество, при определении выкупной стоимости земельного участка, при расчёте арендной платы, при оформлении наследства, дарения и иных юридически значимых сделок.
В связи с этим законодателем — в лице Правительства Российской Федерации и профильных органов исполнительной власти (например, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) — была предусмотрена специальная правовая процедура, в рамках которой осуществляется чётко регламентированное оспаривание установленной кадастровой стоимости в случаях, когда она не соответствует рыночным реалиям и считается «несправедливой».
Существующая практика оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости свидетельствует о том, что такая процедура является часто применяемой не только правообладателями — как физическими, так и юридическими лицами, — но и органами государственной власти, включая органы местного самоуправления, которые, в силу своей деятельности, могут быть также заинтересованы в достоверной установке кадастровой стоимости, определяемой в результате проведения кадастровой оценки.
Ретроспективный анализ показывает, что термин «кадастровая стоимость» впервые стал использоваться в российской правовой системе с конца 1990‑х гг. как мера массовой оценки, приближённой к рыночной. Однако с самого начала он сопровождался критикой за чрезмерную усреднённость подходов.
Как отмечает Крештопов А.Д., «первичные модели оценки были ориентированы на усреднённые показатели, что вызывало массовые обращения граждан и юридических лиц за защитой нарушенных прав» [7].