Организация выполняет исключительно функции застройщика на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию в конце декабря 2019 года. Часть квартир передана инвесторам в декабре 2019 года, часть — в январе 2020 года. Застройщик применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В Налоговом кодексе РФ отсутствует конкретный порядок расчета такого объекта налогообложения, как экономия при сдаче объекта строительства у застройщика.
Как в сложившейся ситуации рассчитать объект налогообложения в виде экономии? Возможно ли для целей исчисления налога фактически накопленные затраты на строительство МКД распределить пропорционально стоимости закрытых договоров долевого участия (ДДУ) как в декабре, так и в январе? Или застройщик обязан рассчитать накопленные затраты по количеству сданных метров по каждому отдельному ДДУ? Имеется ли актуальная судебная практика по данному вопросу?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции.
НК РФ не раскрывает правил определения дохода в виде экономии застройщика для целей расчета налоговых обязательств при УСН. Данный вопрос является неоднозначным. Более актуальным и безопасным выглядит подход, согласно которому застройщик должен определять экономию в разрезе каждого договора, на дату передачи дольщикам (инвесторам) квартир, с распределением общих расходов на строительство пропорционально площади сданных метров. Полагаем, что организация-застройщик не лишена права и на применение иного (в частности, «котлового») способа расчета полученной экономии для целей главы 26.2 НК РФ, который целесообразно зафиксировать в учетной политике для целей налогообложения. Однако правомерность его применения организация должна быть готова отстаивать в споре с налоговым органом, точно оценить перспективы которого мы не можем.