В настоящее время вопрос защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков стоит как никогда остро. Связано это с лавинообразным ростом банкротных дел в отношении строительных компаний, которые, в свою очередь, вызваны рядом факторов.
Во-первых, затянувшийся экономический кризис сильно ударил по застройщикам, вызвав, с одной стороны, рост цен на строительные материалы, а с другой – снижение покупательской активности населения.
Во-вторых, последовательное ужесточение требований, предъявляемых законом к застройщикам в части размера уставного капитала, раскрытия информации, предоставления отчетности и т.п., серьезно снизило привлекательность строительного рынка для инвесторов.
В-третьих, ужесточение нормативов в отношении организаций, страхующих ответственность застройщиков, привело к предсказуемым последствиям, когда страховые организации весьма неохотно выражают готовность страховать риски строительных компаний, что, в свою очередь, сказывается на размере страховой премии и приводит к росту и без того немалых издержек застройщиков.
В-четвертых, неверная оценка застройщиками собственных ресурсов и возможностей также ведет к неустойчивости рынка. Сейчас мы наблюдаем последствия использования некогда популярной схемы, при которой строительство одного дома финансировалось за счет средств, полученных от дольщиков другого, и далее по цепочке. Такие схемы действовали по принципу финансовых пирамид и, по существу, были изначально обречены на провал.
При этом сами отношения по привлечению денежных средств граждан на этапе строительства развивались с начала 1990-х гг. Более или менее в завершенном виде они были урегулированы лишь к 2005 г. с принятием Закона о долевом строительстве.
Однако, несмотря на все несомненные преимущества для участников строительства, предоставленные этим законом, он никак не регулировал их положение при возможной несостоятельности застройщика.
Даже самый поверхностный анализ судебной практики показывает, что уже с начала 2000-х гг. застройщики достаточно часто признавались банкротами. И дела о банкротстве застройщиков рассматривались судами по общим правилам рассмотрения дел о банкротстве юридических лиц без учета специфики должников. Это приводило к тому, что граждане-дольщики становились в одну очередь с прочими кредиторами и расчеты с ними производились в общем порядке. На тот момент законодательство о банкротстве не устанавливало для них какого-либо приоритета и предоставляло только возможность получить деньги, а не квартиру. Таким образом, главный интерес участников строительства – получение жилья – не был защищен.