Несмотря на частые изменения методики государственной кадастровой оценки земель, все еще существуют значительные недостатки в определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в частности крупных городов. Так, одним из недостатков существующей методики является сложность определения ценообразующих факторов с учетом статистической информации, так как в базе данных не учитывается информация об индивидуальных характеристиках участков ИЖС. На сегодняшний день на законодательном уровне не закреплен список критериев, по которым оцениваются участки ИЖС в населенных пунктах и учитываются их индивидуальные характеристики, существенно влияющие на их стоимость. Таким образом, определение кадастровой стоимости зависит только от объективности выбранных факторов специалистом-оценщиком [1]. Учитывая вышеуказанные недостатки, провели анализ современной методической и нормативно-правовой базы, согласно которым проводится государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, и провели сравнение с зарубежным опытом. В результате были определены основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость земель ИЖС в составе земель крупных населенных пунктов (городских территорий).
Так как первым этапом работ при определении кадастровой стоимости является выбор наиболее значимых характеристик объекта исследования, следует рассмотреть это со стороны математического моделирования. То есть при определении наиболее значимых факторов кадастровой оценки земель используется экспертный метод, или анализ иерархий. Однако несколько специалистов-оценщиков по одному и тому же объекту могут выделить разный набор наиболее значимых факторов, что говорит об отсутствии механизма анализа оценок экспертов и невозможности сохранения всех исходных матриц респондентов, содержащих ошибочные элементы [2].
В связи с этим для наиболее точного определения набора факторов оценки следует использовать модернизированную технологию обработки выбора экспертов-оценщиков, который основан на проверке кардинальной и транзитивной согласованности ответов экспертов.