Новая система проектного финансирования долевого строительства недвижимости внесла серьезные изменения в строительный сектор. Половина жилья в России приобретается в ипотеку, проблема защиты прав дольщиков долгое время оставалась очень актуальной для правительства. Введение эскроу-счетов должно защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, однако результатом нововведения стал резкий скачок цен на недвижимость.
ЧТО ГОВОРИТ СТАТИСТИКА
2018 г. стал рекордным для развития российской ипотеки: за год было выдано 1,5 млн кредитов для приобретения жилья на общую сумму 3,01 трлн руб. По данным Центробанка, темпы роста ипотеки в России в 2018 г. по отношению к 2017 г. выросли на 35 %. Прирост ипотечного портфеля банков, по информации «Эксперт РА», вырос на 22 %.
Общая задолженность россиян перед банками по ипотечным кредитам в 2013 г. составила 2 трлн руб. В 2014 г. банки выдали еще 1 млн кредитов общей стоимостью 1,7 трлн руб. К 2016 г. россияне были должны банкам до 4 трлн руб. по ипотечным кредитам. К началу 2018 г. эта цифра перевалила за 5 трлн. 1 января 2019 г. объемы ипотечной задолженности россиян установили новый рекорд: жители страны должны банкам 6,41 трлн руб.
Помимо банков, на системе ипотечного кредитования неплохо в прошлом году заработали и страховые компании. За счет ипотечного бума они смогли увеличить размер страховых премий на 15,7 %, их суммарный объем равняется 1,479 трлн руб. Только по новым ипотечным кредитам размер страховых премий составил 50 млрд руб.
Наиболее активным с точки зрения выдачи кредитов в 2018 г. стал октябрь. За этот месяц в стране было выдано 141,3 тыс. кредитов на сумму 299,8 млрд руб. В денежном выражении по отношению к октябрю 2017 г. прирост составил 40,7 %, в количественном — 25,3 %. До этого самым успешным в истории российского ипотечного кредитования считался декабрь 2017 г., когда было выдано кредитов на сумму более 290 млрд руб.
ИПОТЕКА В НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Ипотечное кредитование в Новосибирской области в 2018 г. осуществлялось по средней ставке 9,9 %. В новостройках, предоставляемых банковскими партнерами, размер ставки доходил до 7 %, на вторичном рынке ставка была выше, в среднем до 10 %. В этом заключается главный парадокс строительного рынка: при покупке жилья в новостройке риски выше, несмотря на это, банки предлагают более выгодные ставки.
В прошлом году Банк России дважды поднимал процентные ставки: в декабре и сентябре. В результате ипотечная ставка также увеличилась, в среднем на 1–1,5 %. На начало 2019 г. ее усредненное значение по стране составило 9,66 %.
При условии, что ипотечная ставка равняется 12 % годовых, за 20 лет заемщику приходится выплатить 2,5 стоимости приобретаемой квартиры. Если ставка достигает 14 %, заемщик выплачивает три стоимости квартиры, и эти цифры не учитывают стоимости страховки и комиссии. При этом, по мнению экспертов, если копить на квартиру самому, то в Новосибирске при аналогичных суммах можно за 6,5 лет отложить на среднюю квартиру.
Темпы роста ипотеки стремительно увеличились еще в прошлом году, когда для роста не было никаких весовых оснований. Желая снизить аппетиты банков к риску и испугавшись такого неожиданного роста, Банк России обратил внимание на рост доли кредитов с низким первоначальным взносом. В условиях нестабильной экономической ситуации выдача ипотеки с первоначальным взносом 10–20 % сопровождается уровнем риска 200 %.
ПРОСРОЧКА ПО ИПОТЕКЕ БЬЕТ РЕКОРДЫ
Банки аргументировали свою позицию тем, что на сегодняшний день по совокупному ипотечному портфелю наблюдаются минимальные значения текущей просрочки. В 2014 г. просрочка по платежам составляла 1,7 %, в 2018 г. — уже 1,2 %. Центробанк называет еще более оптимистичные цифры: в 2018 г. просрочка снизилась с 1,06 до 0,96 %.
Впрочем, в последнее время в СМИ стали появляться и другие данные со ссылкой на ЦБ. Согласно этой информации, уровень просрочки составляет 2,6 %. Напомним, что после 2014 г., когда в стране разразился экономический кризис, просрочка резко возросла — до 2,34 % к 2016 г.
Какие изменения произошли в последнее время, что так резко изменили уровень просрочки в стране? Все дело в том, что банки начали выставлять на продажу квартиры, находящиеся в ипотеке. И снова парадокс: оказалось, что среди московских квартир, изъятых за неуплату, значительная часть из них является элитным жильем бизнес-класса, а их средняя стоимость варьируется на уровне 20–50 млн руб.! Для покупателей это жилье являлось не единственным, у них имелись и более скромные запасы жилой недвижимости.
Именно изъятие квартир с задолженностями, и в первую очередь очень дорогого жилья, смогло изменить ситуацию с просрочкой по платежам в совокупном кредитном портфеле. Подобная ситуация наблюдалась и в 2009 г.
Один из руководителей филиала крупного банка в Новосибирске рассказал, что просрочка по ипотечным кредитам на покупку жилых домов в Новосибирске доходила до 90 %. Такая статистика выглядит довольно убедительной: при падении потребительского спроса, а такая тенденция по-прежнему наблюдается, прежде всего сокращаются доходы среднего и малого бизнеса. Рекордный уровень по просрочке по ипотечным кредитам пришелся на 2009–2010 гг., то есть через год после глобального мирового кризиса.
По просрочке, несмотря на статистическое благополучие, ситуация сегодня очень печальная. Более 100 тыс. человек в стране находятся в тяжелейшей жизненной ситуации. По официальным данным, общая задолженность по безнадежной ипотеке с просрочкой три месяца, составляет более 160 млрд руб.
Таких кредитов в стране насчитывается 63 495, за каждым из них — история семьи, у которой нет возможности выплачивать ипотеку. В первом квартале этого года количество безнадежных ипотечных кредитов увеличилось на 14 %. Решением может стать закон об ипотечных каникулах, которые помогут снизить кредитную нагрузку на население и найти возможность решить проблемы.
Еще примерно 200 тыс. человек уже обратились с ходатайствами о реструктуризации ипотечного кредита из-за потери работы, а это еще примерно 2–4 % заемщиков, которые не в состоянии своевременно вносить платежи.
КРИЗИСЫ И ИПОТЕКА
Экономические кризисы с завидной регулярностью накрывают нашу страну: они проявлялись в 1998, 2004, 2008 и 2014 гг. Для системы ипотечного кредитования такие кризисы являются своего рода спусковым механизмом. Вследствие кризиса растет уровень безработицы, который, как снежный ком, накрывает заемщиков. Потеря стабильного заработка приводит к просрочкам по кредиту, банки изымают квартиры, и люди фактически оказываются на улице. По мнению экспертов, последствия очередного ипотечного бума проявятся уже через пару лет, и вряд ли они будут благоприятными.
Ипотека, между тем, уверенно шагает по стране, оставляя после себя шокирующую статистику по банковским обращениям с целью взыскать заложенное жилье и выселить граждан, не вносящих своевременно платежи. Ипотечное кредитование дошло до самых далеких и маленьких деревень и сел, где среди граждан наблюдается практически полное отсутствие финансовой грамотности и крайне низкие доходы.
ВАЛЮТНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
В августе 2018 г. на очередном форуме президент ВТБ Андрей Костин рассказал о том, что при реализации самого жесткого сценария западных санкций, российские государственные банки не исключают вероятности того, что им придется исполнять перед своими вкладчиками обязательства и выдавать долларовые средства в валюте, отличной от изначальной валюты вклада. Такой сценарий возможен в том случае, если российские банки потеряют возможность проводить операции в долларах.
Заявление Костина тут же окрестили эпохальным, от него буквально вздрогнула вся общественность. Вкладчики, испугавшись перемен, отправились в банки за своими деньгами. В результате только в августе 2018 г. физические лица вывели из Сбербанка около 1,1 млрд долларов, в сентябре из банка было выведено еще 0,9 млрд долл. Сократился и объем вкладов: в сентябре они снизились на 219 млрд руб.
До этого подобная паника в Сбербанке наблюдалась только в декабре 2014 г., когда за один день из банка изза обвала рубля и массовых информационных атак на население было выведено 300 млрд руб., за последующую неделю население забрало из банка 1,3 трлн руб.
Итак, население активно начало выводить деньги из банков, следовательно, у него появилась потребность в новых инструментах для инвестирования. Именно эти «лишние» деньги были вложены в недвижимость, которую граждане считают недосягаемой для государства и зарубежных врагов России.
Вследствие этого ставка по ипотечным кредитам побила новый рекорд: она упала до уровня в 9,41 %, рекордно низкого для российской строительной отрасли.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АСПЕКТ
Если оценивать макроэкономические позиции, то становится очевидно: никаких предпосылок для возникновения ипотечного бума не было, он возник практически на пустом месте. На сегодняшний день состояние строительного сектора характеризуется крайне низким потребительским спросом и отсутствием корректного роста экономики. Инвесторы не хотят вкладывать деньги в проекты.
На протяжении последних пяти лет доходы населения стабильно снижаются, что равнодушно подтверждает статистика. По прогнозным данным ВЭБа, в этом году также будет наблюдаться снижение доходов. Реальные доходы населения за последние пять лет снизились на 11 %. Существенно сократились неформальные доходы граждан, которые они не указывали в справках и не показывали при заполнении деклараций.
За 2018 г. сократилось количество сотрудников, которые совмещали официальную работу с неформальной подработкой: с 0,95 млн до 0,92 млн человек. И хотя в целом неформальная подработка, как и в любой кризис, выросла за год до 14,6 млн человек (на 300 человек) — работники как потенциальные заемщики не представляют никакого интереса для банков. В отличие от совместителей, они зарабатывают слишком мало или имеют неподтвержденный доход, по уровню заработка они находятся на нижней границе доходов.
Начиная с 2013 г. в стране резко увеличилась доля городского населения, имеющего доходы ниже прожиточного уровня: с 40,4 до 46,9 % (такая цифра была достигнута в 2016 г.). Число бедных в России растет, в 2016 г. их стало на 3,5 млн человек больше, чем было в 2013 г. Более свежая статистика еще не подготовлена, но очевидно, что в современных кризисных условиях тенденция продолжится. Двое из трех работающих граждан сегодня получают зарплату меньше средней арифметической.
ПОТРЕБНОСТЬ В ЖИЛЬЕ
По оценкам ипотечного агентства «Мир», около 60 % российских семей имеют объективную потребность в улучшении жилищных условий. Из них позволить себе приобрести недвижимость в ипотеку могут только 7 % семей. По данным другого социологического исследования, на одного работающего гражданина с доходами от 27 до 45 тыс. руб. приходится одна четверть домохозяйств, и именно они дали рывок по выдаче ипотеки.
По данным Института экономики города, из 40,5 млн домохозяйств почти половина (47 %) могут позволить себе ипотечное кредитование за счет понижения ставки для группы населения с низкими доходами.
Еще один пункт очень неприятной для российского общества статистики: за прошлый год в стране существенно выросла доля населения, которая имеет на руках не менее трех кредитов и при этом находится ниже уровня бедности (рост составил 12 %). Таких граждан в стране насчитывается более 15 млн человек. Количество безнадежных кредитов увеличилось на 3,95 %, их суммарная стоимость составляет 1,56 трлн руб.
За прошедший год в России впервые сократилась численность населения, и это стало вполне очевидным следствием снижения уровня качества жизни россиян. Домохозяйства в прошлом году впервые залезли в потребительские кредиты и потратили больше, чем заработали (100,7 %). Половина ипотечников сегодня дополнительно к основному долгу обременена потребительскими кредитами. Общий долг домохозяйств перед банками увеличился за год на 24,1 % и достиг 16,5 трлн руб.
На этом фоне то, что происходит в области ипотечного кредитования, а именно рост ипотеки на 50 % за год и увеличение числа кредитов на 35 %, выглядит просто нереалистичным.
Впрочем, объяснение этому явлению все же имеется. Причина такого безрассудного поведения населения связана не только с потребностью в жилье. Государство реализует свою политику регулирования экономической активности граждан, оно снижает процентные ставки и субсидирует широкие слои населения вместо того, чтобы стимулировать рост доходов. Таким образом, именно власти страны открыли кредитный кран, позволив населению все плотнее и глубже увязнуть в этом болоте безнадежных долгов.
На сегодняшний день общие выплаты процентов по ипотечным кредитам всех банков составляют более 600 млрд руб. в год. Ожидается, что через три года проценты по ипотеке государственным банкам будут составлять уже один триллион рублей. Есть еще и «13-й месяц» ипотеки, представляющий собой страховку жизни заемщика при оформлении ипотеки. Ее выплаты составляют десятки миллиардов рублей.
Фактически эти деньги — это будущие доходы населения страны, которые не будут потрачены на улучшение качества жизни, семейный отдых, питание, детей, здоровье и культурное развитие. Эти доходы уже сегодня можно вычеркнуть из глобального потребительского спроса в стране, они не будут его стимулировать и способствовать его развитию.
Уже сегодня россияне понимают, что ипотека — это не повод для радости. Покупка квартиры в ипотеку не вызывает радостных чувств, граждане понимают, что ради собственного жилья им придется существенно урезать свои расходы. Сокращается качество жизни семьи, ухудшается ее материальное благосостояние, заемщики живут в постоянном стрессе, а потому не удивительно, что статистика в последние годы говорит об увеличении числа самоубийств среди этой категории людей. К сожалению, других вариантов решения жилищных проблем наше государство пока не предлагает.