Основания возникновения залога

Законодательство, регулирующее залоговые правоотношения, предусматривает два основания возникновения залога: договор и закон. В большинстве случаев залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании соглашения. В соответствии со ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог в силу закона возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств [1].

Прежде всего это относится к ситуации, когда заключается договор ренты и под выплату ренты передается недвижимое имущество. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса РФ получатель ренты приобретает право залога на это имущество в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты. В этом случае согласно ст. 11 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года [2] (далее — Закон об ипотеке) право залога на имущество, переданное под выплату ренты, у плательщика ренты возникнет с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости.

Также возникновение залога в силу закона предусмотрено и в ст. 488 и 489 Гражданского кодекса РФ при продаже товара в кредит или в кредит с рассрочкой платежа. В данных ситуациях залогодержателем является продавец. Залог устанавливается в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязанностей по оплате товара. Товар будет находиться в залоге у продавца с момента его передачи покупателю и до его полной оплаты. Следует отметить, что данные нормы применяются в том числе, когда предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество.

Ряд случаев возникновения залога на основании закона предусматривается в Законе об ипотеке.

Так, согласно ст. 77 Закона об ипотеке ипотека в силу закона возникает, когда жилое помещение построено или приобретено полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Залогодержателем по такому залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит, либо иное юридическое лицо, предоставившее целевой заем. Жилое помещение будет находиться в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Статья 64.1 Закона об ипотеке устанавливает ипотеку в силу закона, когда земельный участок приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. В данном случае право залога на такой земельный участок возникнет у залогодержателя с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если же этот земельный участок взят в аренду, то возникнет ипотека на право аренды этого земельного участка.

Еще одно основание возникновения ипотеки в силу закона закреплено в ст. 64.2 Закона об ипотеке и относится к ситуации, когда на земельном участке с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, построено, строится или приобретено здание или сооружение. В такой ситуации в залоге будут находиться данный земельный участок либо право аренды на него. Ипотека возникнет с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенное, строящееся или приобретенное здание или сооружение. Следует отметить, что в рассматриваемой ситуации, учитывая нормы ст. 69.1 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона будет возникать также и в отношении построенного или приобретенного здания или сооружения. Согласно данной норме, здание или сооружение с земельным участком, на котором оно расположено, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме этого, залог возникает и при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В частности, при заключении договора участия в долевом строительстве залог возникает на основании ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3].

Согласно указанной норме, залог устанавливается в целях обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. Залогодержателями являются участники долевого строительства. В залоге у залогодержателей находятся предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на него и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право залога у залогодержателей на указанное имущество возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Однако, в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу, залог в силу закона не возникает. Более того, согласно ст. 77.2 Закона об ипотеке, которая введена Федеральным законом от 02.08.2019 № 261-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотечных ценных бумагах“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4], права требования участника долевого строительства, которые приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, будут находиться в залоге с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателем по данному залогу являются лица, предоставившие кредит или заем.

Предусматривает основание возникновения залога в силу и Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» [5]. Так, из анализа ст. 35 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества следует, что в случае приобретения в рассрочку в порядке приватизации государственного или муниципального имущества такое имущество признается находящимся в залоге с момента передачи его покупателю и до момента его полной оплаты в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязанностей по его оплате.

Анализируя нормы, предусматривающие возникновение залога на основании закона, можно отметить, что в некоторых случаях данные нормы являются императивными и поэтому не позволяют в договорах предусмотреть условие, исключающее возникновение залога. Это относится к передаче недвижимого имущества под выплату ренты, к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве. Во всех остальных случаях возникновение залога может быть исключено соглашением сторон.

При возникновении залога в силу закона отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются теми же нормами, что и при возникновении залога на основании договора, за исключением, когда законом определены особенности залога, возникшего на основании закона. Более того, в случае возникновения залога на основании закона действующее законодательство не запрещает залогодателю и залогодержателю заключить соглашение, регулирующее их отношения.

Наиболее часто залог возникает на основании договора. Договор залога представляет собой соглашение залогодателя и залогодержателя, в силу которого кредитор по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор залога, как и иные гражданско-правовые договоры, должен содержать существенные условия. Перечень таких условий для договора о залоге установлен в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Согласно данной норме существенными условиями договора залога являются: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При этом законодатель устанавливает, что, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство, условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными.

В отношении отдельных видов залога нормы, регулирующие залоговые правоотношения, определяют и иные условия, которые должны быть указаны в договоре залога. Например, при залоге прав в договоре залога должны быть указаны обязательство, из которого вытекает закладываемое право, сведения о должнике залогодателя и сторона договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право (ст. 358.3 Гражданского кодекса); при залоге товаров в обороте — виды товаров, которыми он может быть заменен (ст. 357 Гражданского кодекса).

В случае отсутствия соглашения сторон хотя бы по одному из вышеуказанных условий договор залога считается незаключенным, а исполнение основного обязательства ничем не обеспечено.

По общему правилу, договор залога заключается в простой письменной форме. В исключение из общего правила о последствиях несоблюдения простой письменной формы, содержащегося в ст. 162 Гражданского кодекса, нарушение данного требования при залоге влечет недействительность такого соглашения. Законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть установлена нотариальная форма. Так, в силу ст. 339 Гражданского кодекса договор залога подлежит нотариальному удостоверению, если он заключается в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

Законодатель, предусматривая возможность возникновения залога не только на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, но и на основании закона, стремится максимально защитить интересы слабой стороны в правоотношении, наделяя ее правом получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.