В ходе процедуры банкротства застройщика (конкурсного производства) определением арбитражного суда права застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства, а также обязанности перед участниками долевого строительства, чьи требования включены в реестр, переданы новому застройщику.
Новый застройщик не отвечает по неустойкам, штрафным санкциям, однако участник долевого строительства полагал, что у него есть обязанности перед участниками долевого строительства, чьи требования в размере основного долга (цены договора долевого участия в строительстве (ДДУ) включены в состав первой очереди, третьей очереди.
Однако ситуация развернулась по-другому. Правомерна ли позиция нового застройщика, описанная ниже?
Рассматривался обособленный спор по заявлению нового застройщика (далее — заявитель), в котором он просил признать отсутствующим зарегистрированное в пользу участника долевого строительства обременение прав собственности на земельный участок в виде записи в Росреестре о регистрации ДДУ.
Участник долевого строительства, пользуясь своим правом, в ходе конкурсного производства подал конкурсному управляющему заявление о включении денежного требования в размере цены ДДУ в реестр требований кредиторов должника, в котором выразил желание односторонне расторгнуть ДДУ. Требование было включено в состав первой очереди, третьей очереди.
Участник долевого строительства возразил заявителю, мотивируя тем, что в соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом обеспечивается, в частности, возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и (или) договором.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В Законе № 214-ФЗ (ст. 9) прямо указано, что при отказе участника долевого строительства от договора в одностороннем порядке у застройщика возникает обязательство возвратить участнику долевого строительства денежные средства. Именно это обязательство и обеспечивается залогом. Таким образом, односторонний отказ от договора участника долевого строительства не означает прекращения залога. Аналогичный подход представлен в определении ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2009 по делу № А29-3632/2008(Т-32576/2008). Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2011 № Ф10-6277/2010 по делу № А14-3602/2010/21/19Б, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.05.2011 № Ф02-1484/11 по делу № А33-2805/2009.