Актуальность темы обусловлена императивной необходимостью перехода Российской Федерации к парадигме устойчивого и низкоуглеродного развития в контексте современных глобальных вызовов, таких как изменение климата, истощение ресурсов и ухудшение качества городской среды. Данная стратегическая задача закреплена на высшем государственном уровне, в частности Указом Президента РФ от 26 октября 2023 г. № 812. Ключевая роль в реализации этой повестки отводится урбанизированным территориям, которые являются основными потребителями энергии и крупными источниками выбросов парниковых газов (более 70 %). Возрастание роли городов в борьбе с изменением климата было зафиксировано на прошедшем в ноябре 2025 г. COP30 [1].
В историческом контексте, особенно после распада СССР, землеустроители были отстранены от городских земель и переведены на земли сельскохозяйственного назначения. По мнению авторов монографии [2], именно этот факт пагубно сказался на развитии урбанизированных территорий. В результате в городах стали господствовать девелоперы. Градостроительная деятельность свелась к эффективному обеспечению деятельности девелоперского бизнеса с целеполаганием максимизации прибыли и изъятия урбанизированной ренты [3].
Этот подход базируется на неоклассической экономической парадигме [4], основным критерием которой является принцип Наиболее Эффективного Использования (НЭИ). НЭИ ориентирован на максимизацию краткосрочной прибыли. При этом Градостроительный кодекс РФ и местные власти зачастую максимально способствовали этому процессу.
Накопившиеся проблемы потребовали институционального ответа: был введен механизм Комплексного развития территорий (КРТ) [5]. Однако цель этого нововведения заключалась в упрощении процедур и сокращении сроков подготовки градостроительной документации, а не в решении проблем устойчивого развития территорий. Дальнейшее совершенствование законодательства по КРТ (рис. 1) привело к тому, что в настоящее время появился новый институциональный игрок на российском рынке недвижимости — Государственный оператор КРТ (ГО КРТ).