О переводе объекта незавершенного строительства в завершенный

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 1, пп. 1, 4 ст. 8, п. 4 ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В числе прочего в кадастр недвижимости (являющийся составной частью ЕГРН) вносятся такие основные сведения об объекте недвижимости, как степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах (подп. 11 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с изложенным только сведения, содержащиеся в ЕГРН (отраженные в выписках из ЕГРН) можно считать актуальными (верными) (если судом не установлено иное или не выявлена содержащаяся в ЕГРН техническая или реестровая ошибка).

Можем предположить, что ранее в ЕГРН содержалась ошибка в сведениях о степени готовности ОНС (техническая или реестровая) и она была исправлена.

Более подробно об исправлении содержащихся в ЕГРН ошибок можно ознакомиться в ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При необходимости можно сделать письменный запрос в Управление Росреестра по конкретному субъекту и уточнить данную информацию.

Согласно п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

Таким образом, объекты незавершенного строительства и здания представляют собой разные виды объектов недвижимости (смотрите также подп. 1 п. 4 ст. 8 ФЗ № 218).

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства установлены ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для перевода объекта незавершенного строительства в здание (завершенное строение) можно представить в органы Росреестра по субъекту (возможно через МФЦ), следующие документы:

1) заявление установленной формы (приложение 1 к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 августа 2020 г. № П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме») (заявление заполняет сотрудник МФЦ);

2) технический план, подготовленный кадастровым инженером.

В соответствии с п. 1–2 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости в связи с установлением ограничений прав на такие объекты недвижимости или обременений на такие объекты недвижимости, а также в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта;

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости.

Более подробно об этом документе (а также документах, необходимых для его подготовки) смотрите в ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3) уплачивается госпошлина (смотрите ст. 333.33 НК РФ, ст. 17 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Смотрите также п. 1 ст. 19 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 55 ГрК РФ.

Отметим, что в соответствии с п. 8 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

В этой связи смотрите постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. № 19АП-6148/19 по делу № А35-700/2019.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Обращаем внимание, что строительство и реконструкция нежилых зданий осуществляются в соответствии с правилами ст. 51 ГрК РФ; жилых и садовых домов — ст. 51.1 ГрК РФ. Ввод в эксплуатацию построенных объектов регламентирован ст. 55 ГрК РФ.

Также считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.

ГрК РФ не содержит запрета на подачу заявления о выдаче вновь разрешения на строительство объекта, не оконченного по ранее выданному разрешению.

Определение Верховного Суда РФ от 7 августа 2015 г. № 303-КГ15-8345: Суды обоснованно указали на то, что на момент выдачи дд.мм.гггг. разрешения на строительства действовали Правила землепользования и застройки на территории Вл-кского городского округа, и правоотношения, связанные с выдачей обществу «И» разрешения на строительство в отношении административного здания, возникли между этим обществом и Администрацией впервые, в связи с чем требования статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации подлежат применению без ограничений, при этом заявитель не лишен возможности обратиться за выдачей нового разрешения на строительство, представив все необходимые для этого документы в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 17 июня 2015 г. № 306-КГ156319: По смыслу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается только при наличии правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства и земельный участок. При этом, как правильно указал суд округа, нормы указанной статьи предусматривают предоставление правоустанавливающих документов как на объект незавершенного строительства, так и на землю именно на момент выдачи разрешения.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 апреля 2015 г. № Ф03-1333/15 по делу № А51-22644/2014: При приобретении объекта незавершенного строительства, работы на котором не велись, правоотношения, связанные с выдачей разрешения на строительство, возникли впервые, в связи с чем требования статьи 51 Градостроительного кодекса РФ подлежат применению без ограничений. Заявитель не лишен возможности обратиться за выдачей нового разрешения на строительство, представив все необходимые для этого документы в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 марта 2015 г. № Ф01-359/15 по делу № А4313092/2014: Действующее законодательство не содержит норм, регулирующих порядок выдачи нового разрешения на строительство в отношении объекта, строительство которого было начато, но не окончено, по ранее выданному разрешению. Какого-либо запрета на подачу заявления о выдаче вновь разрешения на строительство в такой ситуации при условии представления всех необходимых документов также не установлено.

Ст. 51 ГрК РФ не предусматривает отказ в выдаче разрешения на строительство объекта со ссылкой на ранее выданное соответствующее разрешение (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 марта 2015 г. № Ф01-359/15 по делу № А43-13092/2014).