Организация находится на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». В настоящий момент организация строит жилой многоквартирный дом. Строительство квартир производится по договорам участия в долевом строительстве. Стоимость услуг застройщика в договорах не выделена. Организация выполняет функции заказчика-застройщика. Строительные работы выполняются как собственными силами, так и с привлечением подрядчиков. Доходы от продажи квартир и, соответственно, расходы организация не включает в налогооблагаемую базу по УСН до момента сдачи в эксплуатацию.
Что в данном случае будет доходом: стоимость реализованных квартир и помещений или разница между себестоимостью и ценой продажи? Сможет ли организация остаться на УСН?
В сложившейся ситуации доходом застройщика является экономия, определяемая по окончании строительства, как разница между договорной стоимостью квартир и фактическими затратами на их строительство, не включающими расходы на содержание службы застройщика.
Если доходы налогоплательщика, определяемые в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль, не превысят 150 млн. рублей, он вправе продолжать применять УСН (при соблюдении иных условий, предусмотренных главой 26.2 НК РФ).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).