Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2 («дело Долиной») стало поворотным моментом в практике оспаривания сделок с недвижимостью. Признав, что заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для ее недействительности по ст. 178 ГК РФ, Верховный Суд пресек опасную тенденцию массового оспаривания добросовестных приобретений. Однако масштаб проблемы потребовал не только судебного, но и законодательного реагирования.
Председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников выступил с пакетом инициатив, направленных на укрепление защиты граждан при совершении сделок с недвижимостью и повышение предсказуемости гражданского оборота.
1. Обязательная нотариальная форма сделок с участием граждан
Крашенинников предлагает вернуть нотариальное удостоверение для большинства сделок с недвижимостью, где одной из сторон выступает гражданин. Обоснование: нотариус, в отличие от риелтора, обязан проверять дееспособность сторон, разъяснять правовые последствия сделки и оценивать ее законность в целом. Такая мера, по замыслу инициатора, позволит перенести риски с непрофессионального участника оборота на квалифицированного субъекта — нотариуса.
2. Запрет на распоряжение недвижимостью до полной оплаты
Предлагается закрепить в законе невозможность отчуждения объекта, если по предыдущему договору купли-продажи не произведена полная оплата или не возмещена его стоимость. Информация об этом будет отражаться в ЕГРН, что позволит потенциальным покупателям объективно оценивать риски. Мера направлена на предотвращение «цепочек» сделок, в которых продавец, не получив реального встречного предоставления, теряет право собственности.
3. Федеральный закон «О риелторской деятельности»
Отсутствие единого федерального регулирования профессии риелтора создает правовую неопределенность. Крашенинников предлагает закрепить статус риелтора, установить квалификационные требования, ввести механизмы членства в СРО или лицензирования, а также определить размер имущественной ответственности за ненадлежащее оказание услуг.