Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ в числе прочих изменений градостроительного и земельного законодательства было также затронуто правовое регулирование индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС). Остановимся на ключевых новеллах в настоящей статье.
Первое изменение коснулось непосредственно определения объекта ИЖС, теперь прямо закрепленного в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ).
Согласно п. 39 указанной статьи под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
При этом ранее ГрК РФ определял объект ИЖС как «отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи».
Вновь введенное понятие объекта ИЖС решает сразу несколько возникавших на практике проблем, связанных с несовершенством существовавшего ранее определения.
Во-первых, трудности возникали в связи с квалифицирующим признаком объекта ИЖС как дома, «предназначенного для проживания одной семьи». Названное требование недостаточно конкретно по своему содержанию, кроме того, фактически невозможно проверить его соблюдение.
На практике данная неопределенность приводила к злоупотреблениям со стороны застройщиков, вплоть до осуществления строительства по упрощенной процедуре, предусмотренной для строительства объектов ИЖС, многоквартирных домов1 .
При формулировании нового понятия объекта ИЖС законодатель отказывается от казуального признака проживания одной семьи и обращается к формальному подходу — объект ИЖС не может быть предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Полагаем, что под разделом, запрещаемым в отношении объектов ИЖС, следует понимать как раздел вследствие физической реконструкции объекта, так и юридический «раздел» в виде оформления прав на помещения в здании как на самостоятельные объекты. Последняя позиция корреспондирует с положениями ч. 7 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости2 , прямо запрещающей постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на помещения в объекте ИЖС.