Договоры в строительной отрасли являются главным инструментом регулирования отношений между разными участниками совместной инвестиционно-строительной деятельности. Основными видами договорных отношений являются взаимоотношения по следующим моделям:
- «Заказчик застройщик» (в качестве застройщика в данной модели выступает лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее процесс строительства на нем, заказчиком выступает лицо, финансирующее этот проект для последующего владения возведенным объектом).
- «Заказчик застройщик и генподрядчик, генпроектировщик» (генподрядчиком и генпроектировщиком выступает лицо, занимающееся не только осуществлением строительных работ, но и непосредственно проектированием объекта).
- «Заказчик застройщик и технический заказчик или инженерная организация» (занимающаяся контролем за исполнением условий договора и надзор за процессом строительства в интересах заказчика-застройщика).
- «Заказчик застройщик и публичный партнер» (в качестве публичного партнера выступает государственная структура или орган власти), такие отношения включают в себя процесс подготовки градостроительной документации, оформление прав на землю, прохождение проектной документацией государственной экспертизы, получение разрешений на осуществление строительства и на ввод здания в эксплуатацию.
Договор строительного подряда является инструментом защиты прав заказчика в процессе реализации инвестиционно-строительного объекта. В рамках этого договора заказчик получает возможность использовать специальные меры, стимулирующие подрядчика в полной мере исполнять свои обязательства. В частности, при нарушении условий договора заказчик может:
- Приостановить выплаты. Право заказчика фиксируется статьей 328 ГК РФ, в ней устанавливаются лимиты приостановки осуществления выплат: если подрядчик исполняет свои обязательства не в полной мере, заказчик, в свою очередь, также может отказаться от выполнения своих обязательств по оплате оказываемых услуг или воздержаться от выполнения обязательств в том же объеме.
- Расторгнуть договор, отказавшись от его соблюдения, не дожидаясь завершения работ. В случае если подрядчик нарушает сроки строительства, обозначенные в договоре, заказчик вправе расторгнуть договор. Для этого необходимо осуществить следующую процедуру: направить письменное уведомление о намерении расторгнуть договор, которое может также обозначать требование возместить убытки, в том числе вернуть ранее выплаченную сумму. Такое право заказчика регламентируется п. 2 ст. 715 ГК РФ, который дает юридические основания для подобного расторжения. Основаниями для отказа от договора могут быть медленные темпы работы и невозможность сдачи заказа к оговоренному сроку. При этом важно отметить, что данный пункт не позволяет заказчику расторгнуть договор в одностороннем порядке в том случае, если все работы завершены или выполнены, а сроки сорваны в том числе и по вине заказчика из-за непредоставления в нужный срок необходимых материалов, документов или задержки выплаты.
- Расторгнуть часть договора или весь договор после завершения работы, если работы были выполнены с нарушением изначально установленных сроков. Такое право может быть использовано тогда, когда из-за нарушения сроков выполнения работ объект потерял интерес для инвестора и его строительство более не актуально. Расторгнуть договор можно при нарушении промежуточного, конечного, начального срока сдачи работ. При этом заказчик вправе истребовать от подрядчика компенсации затрат, в том числе вернуть ранее совершенные выплаты. Данное право не может быть использовано, если ранее заказчиком был подписан акт приемки-передачи или имеется другой документ, подтверждающий фактическое принятие работ. Также право не может быть реализовано, если объект находился в использовании заказчиком.
- Предъявить иск о понуждении к выполнению обязательств по договору в определенный период. Для подобного иска юридическим основанием могут выступать: ФЗ «Об исполнительном производстве», позволяющий накладывать многократные штрафы за невыполнение решения суда, статья 12 ГК РФ, позволяющая установить принуждение к выполнению обязательств. В российской судебной практике подобные иски от заказчиков встречаются редко и удовлетворяются нечасто. Наиболее оптимальным способом защиты заказчики считают взыскание убытков.
- Требовать возмещения убытков или уплаты неустойки. Это право является безоговорочным и фиксируется непосредственно заключенным договором.
- Назначать заказчику сроки для ликвидации недостатков строительства. Это право предусмотрено п. 3 ст. 715 ГК РФ и может быть исполнено в случае неисполнения подрядчиком своих обязательств в определенный срок. Если становится очевидно, что подрядчик не в состоянии по разным причинам завершить работы в установленный срок, заказчик может требовать возмещения понесенных убытков, в том числе из-за перепоручения работ другому подрядчику.
Права заказчика в системе долевого строительства регламентируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов», принятом в 2004 г. В рамках этого законодательного акта регламентируются отношения, связанные с привлечением денежных средств участниками долевого строительства. Отдельные виды таких гражданско-правовых договоров могут регулироваться также Законом «О защите прав потребителей», если они не противоречат ГК РФ. При составлении такого договора работы выполняются для удовлетворения личных, семейных или бытовых нужд граждан. При нарушении условий договора потребитель наделяется следующими правами: