При пользовании справочником базовых цен нужно принимать во внимание Методические указания по использованию справочников базовых цен на проектные работы для строительной сферы, которые были утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2009 г. № 620.
Согласно методическим указаниям, есть ряд методов определения стоимости проектно-сметной документации:
- метод определения базовой цены от общей стоимости строительных работ;
- метод определения базовой цены исходя из натуральных показателей объектов проектирования.
Следует более подробно рассмотреть порядок определения базовой цены от общей стоимости строительства: С = С01 * Кi = Ki * Cстр01 * а / 100, (1)
где С — базовая цена проектных и рабочих документов в текущих ценах;
С01 — базовая цена проектной и рабочей документации на 01.01.2001;
Cстр01 — стоимость строительства на 1 января 2001 г. (может определятся с использованием объектов-аналогов, по укрупненным параметрам);
а — процент базовой цены от общей стоимости строительства в ценах 2001 г. (справочная информация);
К — коэффициент, который отражает инфляционные процессы в проектировании на время определения стоимости проектных работ.
Базовая стоимость разработки проектных и рабочих документов, исходя из натуральных показателей проектируемого объекта (площадь, объем и др.), определяется по следующей формуле:
С = (a + b * x) * Кi, (2)
где а, b — постоянные величины для конкретного интервала основного показателя проектируемого объекта, тыс. руб.;
x — основной показатель проектируемого объекта;
Кi — коэффициент, который отражает процессы инфляции в проектировании на время определения цены проектных работ для возведения объекта.
Неотъемлемая составляющая начала строительных работ — обоснование стоимости будущего строительства и каждого из его этапов. Чаще всего это обоснование приводится в проектно-сметной документации.
Проектно-сметная документация — это документация, которая содержит текстовые и графические материалы и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструкционные и инженерно-технические решения для обеспечения строительных работ, реконструкции или же технического перевооружения объектов капитального строительства, а также инженерно-технических коммуникаций.
На сегодняшний день порядок определения стоимости строительных работ регламентирован Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004.
В соответствии с положениями методической документации строительства 81-35.2004 стоимость проектных и изыскательских работ для строительных работ определяется на основе разных сборников Справочника базовых цен с применением индексов модификации стоимости проектных и изыскательских работ и включается в графы 7 и 8 сводного сметного расчета.
Кроме того, в процессе расчета стоимости на проектно-сметные документы возможно использование поправочных коэффициентов к ценам, которые содержатся в справочнике.
Этот метод является самым точным. На его базисе в качестве примера можно определить затраты на проектные работы (конструктивные и объемно-планировочные решения), стадии «проектная документация» для жилого многоквартирного дома объемом 48 552,8 кв. м (23 этажа) с интегрированным в него магазином продовольственных товаров площадью 374,10 кв. м.
Требования к составу и содержанию разделов проектных документов определены законодательно. Главный документ, регламентирующий это, — Градостроительный кодекс, согласно ему, проектирование должно проводиться в одну или в две стадии.
На первом этапе (стадия «ПД» — проектная документация) без детализации принимаются решения принципиального характера, которые касаются выбора типа сооружения, его локализации, основных архитектурно-планировочных и конструктивных решений.
На второй стадии (стадия «РД» — рабочая документация) производятся уточнение и детализация решений, которые были приняты на стадии «проектная документация», также составляются рабочие чертежи, формируются локальные сметы и другая документация, которая требуется для осуществления всего спектра строительно-монтажных работ.
Достоинство такой системы заключается в минимизации расходов по переработке проектных документов в случае не очень удачных общих решений. Это главный метод проектирования.
Благодаря привлечению к расчетам справочника базовых цен на проектные работы для строительства «Объекты жилищно-гражданского строительства» (СБЦП 81-2001-03), учитывая строительный объем проектируемого объекта, можно определить постоянные величины базовой цены разработки проектных документов и рабочих документов, которые представлены в главе 2.1 сборника (жилые дома, гостиницы, общежития), где табличное значение «а» для жилых домов более 20 этажей составляет 2045,578 тыс. руб.; а табличное значение b = 0,145 тыс. руб.
Поскольку справочники базовых цен составлены, опираясь на цены 2001 г., то целесообразно привлекать в процесс расчетов индекс изменения сметной стоимости проектных работ. В четвертом квартале 2016 г. инфляционный индекс, установленный письмом Министерства строительства Российской Федерации от 9 декабря 2016 г. № 41695-ХМ/09, составил 3,95.
Данные значения подставляются в формулу (2):
С = (2045,578 + 0,145 * 48 552,8) * 3,95 = 35 888,65 тыс. руб.
При выполнении лишь одной стадии разработки документации применяется понижающий коэффициент. Распределение базовой цены должно осуществляться по соотношению 40 % для проектной документации и 60 % для рабочей документации.
Помимо этого, в справочнике базовых цен 81-2001-03 приводится рекомендуемая ориентировочная относительная стоимость разработки каждого из разделов проектной документации. В процессе разработки конструктивных и объемно-планировочных решений применяется табличный коэффициент 0,15.
С = 35 888,65 * 0,4 * 0,15 = 2153,319 тыс. руб.
Рекомендуемая относительная цена разработки проектных документов в процентах от базовой стоимости приведена в таблице.
Аналогичным образом можно произвести расчеты стоимости проектирования интегрированного в жилой дом магазина по продаже продовольственных товаров общей площадью 374,1 кв. м.
В этой ситуации постоянные величины можно будет найти в главе 2.7 (Здания предприятий торговли и общественного питания) сборника справочника базовых цен 81-2001-03, в таблице № 23 «Здания предприятий торговли». Искомые коэффициенты составляют а = 189,72 тыс. руб., а b = 0,89 тыс. руб.
Кроме того, необходимо применить понижающий коэффициент для проектных документов в размере 0,4 и 0,15 — рекомендуемая ориентировочная относительная стоимость в процессе разработки конструктивных и объемно-планировочных элементов. В случае, когда параметры микроклимата определяются в пределах нормы, у человека не появляется никаких дискомфортных ощущений. Микроклиматические условия в жилых и общественных помещениях подразделяют на оптимальные и допустимые. Под оптимальными условиями подразумевается такая совокупность значений параметров микроклимата, которая обеспечивает нормальное тепловое состояние организма при минимальных значениях напряжении терморегуляторных механизмов организма человека при продолжительном влиянии на человека. Допустимые условия — это такая совокупность микроклиматических параметров, которая в процессе продолжительного воздействия на людей может провоцировать временное изменение теплового состояния, включающее напряжение терморегуляторных механизмов, но не превосходящее физиологические возможности человека.
С = 189,72 + 0,89 * 374,1 * 3,95 * 0,4 * 0,15 = 123,87 тыс. руб.
Базовая стоимость проектирования зданий с интегрированными помещениями другого назначения, если такая интеграция не предусмотрена нормами на их проектирование, принимается с уменьшающим коэффициентом в соответствии с согласованием с заказчиком, но не более 0,5. Значит, поскольку магазин по продаже продовольственных товаров является интегрированным помещением в многоэтажном жилом доме, требуется применить уменьшающий коэффициент на встройку, а он равен 0,5.
С = 123,87 * 0,5 = 61,9 тыс. руб.
Для смет на проектно-изыскательские работы используется другое оформление — форма 2П, в отличие от формы № 4, которая принята для строительно-монтажных работ. По этой причине смета на проектно-изыскательные работы внешне отличается от сметы на строительно-монтажные работы и имеет более простой вид.
Просуммировав все расходы на формирование проектно-сметной документации с учетом налога на добавленную стоимость, получается величина 2613,959 тыс. руб.
То есть сметная стоимость разработки проектной документации для многоквартирного дома с интегрированным в него магазином по продаже товаров продовольственного назначения составляет 2 613 959 руб.