При оценке земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь необходимо учитывать их плодородный потенциал, потому что именно он является основным фактором, обеспечивающим продуктивность угодий. Ценность этих земель подчеркивается необходимостью обеспечения продовольственной безопасности страны. Используемая сегодня методика определения государственной кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения раскрывается в «Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445, «Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005 № 145, «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, и других нормативных документах. В данной статье предлагается подробнее рассмотреть, насколько кадастровая стоимость сельхозземель как результат оценки связана с плодородием угодий.
В соответствии с вышеупомянутыми документами государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных земель за пределами городских и сельских поселений проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода [5]. Определение их кадастровой стоимости осуществляется в следующем порядке: формируется перечень земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, определяются их интегральные показатели, определяются удельные показатели кадастровой стоимости этих участков и рассчитываются их кадастровые стоимости. В данном случае к интегральным относятся следующие показатели:
- Показатель плодородия одной разновидности почвы или группы почв, входящих в пределы оцениваемого земельного участка.
- Показатель технологических характеристик оцениваемого земельного участка. Этот показатель зависит от факторов, влияющих на уровень затрат по выращиванию и сбору сельскохозяйственной продукции: контурности участка, энергоемкости, условий рельефа, каменистости и других подобного рода свойств.