Право собственности осуществляется правообладателем свободно в пределах, установленных законом, иными правовыми актами, при соблюдении прав и законных интересов других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Пределы реализации правомочий собственника недвижимого имущества определяются в зависимости от правового режима названных объектов, установленных законом и иными нормативными правовыми актами.
Наиболее сложными в правоприменительной практике являются вопросы установления юридической судьбы объектов, которые непригодны для использования по назначению в силу их разрушения и угрозы причинения вреда жизни и здоровью других лиц. В этом случае возникает вопрос о том, можно ли признать объект разрушенным без волеизъявления его собственника.
В судебной практике отсутствует единообразие подходов по данному вопросу.
Можно выделить две ключевые позиции судебных органов, которые составляют основу разрешения споров данного вида.
Первая позиция состоит в признании юридической возможности принятия таких решений вопреки воле собственника1 . Согласно второй позиции, признание объекта аварийным в отсутствие волеизъявления собственника означает нарушение прав собственника, предусмотренных статьей 209 ГК РФ2 .
Вторая позиция обоснована ссылкой на ст. 35 Конституции РФ о неприкосновенности права собственности.
Нет правовой определенности и в вопросе о том, к компетенции каких органов власти отнесено принятие решения об установлении факта аварийного разрушения объекта.
Так, в Обзоре практики Верховного суда РФ от 29 апреля 2014 года по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, отражена позиция, состоящая в признании исключительной компетенции органов местного самоуправления в решении вопроса о признании объекта непригодным для проживания.
В более поздних определениях Верховного суда РФ отражена правовая позиция, состоящая в обоснованности установления судом факта нарушения требований безопасности объекта в качестве признака самовольной постройки.