Любая инвестиция — это риск. Особенно в существующих условиях социально-экономической нестабильности.
В строительном секторе инвестору важно прочитать уровень рентабельности предлагаемого ему проекта.
Существует несколько подходов к подобному расчету.
Сметный уровень рентабельности. Расчет строится на соотношении сметной прибыли (то есть имеющихся плановых накоплений) и сметной стоимости объекта.
Плановый уровень рентабельности определяется так: 100 % умножается на плановую прибыль, полученный результат делится на показатель договорной цены.
Фактическая рентабельность устанавливается следующей формулой: 100 % умножается на сумму прибыли от сдачи объекта (учитывается показатель экономии и компенсации), полученный результат делится на фактическую стоимость строительства.
Считается, что средний показатель рентабельности в строительстве должен быть до 20 %. Норма — 8 %. Снижение показателя ниже 8 % означает, что вложение средств в проект будет нерентабельно.
Количество частных инвесторов на первичке снижается постоянно с 2015 года: в 2020 году только 10 % от всех сделок с новостройками совершают частники, вкладывающие средства на стадии котлована. В последующем они перепродают свое жилье через договоры переуступки прав конечным потребителям с маленьким дисконтом или передают жилую площадь после введения дома в эксплуатацию с уплатой налога на прибыль в размере 13 %.
Средний заработок инвестора рассчитывается по мере строительства объекта. За период в два-три года инвестор может получить до 40 % роста вложенных денег. В отдельных жилищных комплексах столицы рост превысил в 2019 году показатель в 70%, — то есть в год средняя прибыль составляет около 13 %. Доходность проекта зависит от нескольких факторов:
• размещение объекта;
• транспортная инфраструктура;
• качество строительства;
• планировка квартир;
• инфраструктура социальных объектов (как построенных, так и планируемых).
Если планировка квартир явно не соответствует законодательству, объект серьезно удален от транспорта, район, в котором находится дом, считается опасным для проживания (рядом находится промышленное предприятие), то в этом случае доходность проекта будет не более 30%.