В последние десятилетия в сфере строительства наблюдался рост показателей банкротства, возросшее число мошеннических схем и объемов строительства, которое в итоге было не завершено. Регулярно пополнялся реестр пострадавших граждан от недобросовестных застройщиков. В связи с этими обстоятельствами была принята законодательная мера регулирования и введен институт проектного финансирования. В итоге, как следствие, была сформирована новая модель в федеральном законе № 214-ФЗ (ст. 15.4) которая обозначала, что строительное финансирование осуществляется за счет кредита целевого назначения, а не за счет дольщиков, как это было ранее. Целевой кредит при этом выдается банками застройщикам на строительство объектов недвижимости. Все расходы банком финансируются после согласования бюджета строительного проекта, и только после ввода объекта в эксплуатацию, денежные средства участников договора капитального строительства перечисляются со счетов эскроу застройщику.
Нововведение основано на законе, в соответствии со статьей 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что по договоренности депозитному счету (эскроу-агенту) будет открыт специальный счет для учета и хранения заблокированных денежных средств. на определенный период. Эти средства поступают от инвесторов с целью их передачи другому лицу, которое является бенефициаром. Как утверждает довольно многочисленный ряд ученых, это нововведение стало серьезным шагом (в определенной степени, прорывом) в плане соблюдения обязательств, поскольку при заключении (соблюдении) договора вводятся дополнительные меры предосторожности, побуждающие застройщиков к выполнению их обязательств.
Денежные средства, переведенные на счет эскроу, выплачиваются только после заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве. Настоящее соглашение (договор) составляется в соответствии с положениями статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. и действует на период условного внесения денежных средств. Срок ввода объекта в эксплуатацию не должен быть более шести месяцев со дня, указанного в проектной декларации. Важно, что законом, не допускается начисления процента по сберегательному счету. Банк перечисляет деньги участникам долевого строительного проекта непосредственно на счет строительной компании-застройщика или использует их для погашения обязательств компании по кредитному договору только после предоставления определенного количества необходимых документов. В частности, к таким документам относятся: решения о вводе объектов строительства в эксплуатацию, данные Единого государственного реестра недвижимости, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности или сведения из Единой информационной системы жилищного строительства.