Привлечение средств со стороны дольщиков для строительства многоквартирного дома возможно только после получения специального разрешения на строительство, выданного компетентными органами на основе анализа предоставленных застройщиком документов. Это следует из пункта 1 статьи 3 ФЗ № 214.
Соответственно, передача построенного объекта дольщику осуществляется только после того, как застройщик получил разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию — документ, который официально подтверждает, что все работы по возведению объекта были выполнены в полном объеме, построенный дом соответствует созданной проектной документации.
Однако застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство всего жилого дома, а на возведение отдельно взятой квартиры, которая входит в состав построенного дома.
Так как разработанная проектная документация касается всего жилого многоквартирного дома, то она вряд ли будет учитывать условия заключаемых контрактов долевого участия. Поэтому считается, что полученное со стороны властей разрешение на ввод в эксплуатацию объекта — это еще не финал всей работы. Обязанности застройщика по каждому заключенному договору считаются выполненными только с момента подписания акта приема-передачи конкретного объекта – квартиры (письмо Минфина России от 07.08.2018 № 0303-06/1/55395, Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016).
Если застройщик не передал объект в установленные сроки, то он обязуется выплатить неустойку, сумма которой рассчитывается на основе ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Срок передачи объектов по ДДУ должен быть единым для всех дольщиков, населяющим блок-секцию МКД.
Однако хотя законодательство и устанавливает подобное императивное требование в пункте 1 статьи 6 ФЗ 214, но на практике оно не всегда осуществимо. Причина понятна — дольщик, получив заветное имущество, в первую очередь проверит ее площадь; основные технические характеристики. Если выясняется, что объект имеет меньший метраж, чем это предусмотрено договором, то застройщик обязан вернуть деньги за переплаченный метр и переделать акт.